Недвижимость на Бали

Иностранцы не могут владеть землей, но они могут легально приобретать недвижимость через:

• Право собственности на арендованное имущество на 25-30 лет, иногда выдается на 70-90 лет всего.

• Хак Пакай (право на использование) владение через ПТ ПМА компания, что позволяет долгосрочно контролировать собственность.

• Иностранцы могут полностью владеть зданиями, но не землей под ними.

Более чем 85% сделок с виллами для иностранцев на Бали проведены через лизхолд.

Ниже - реальные, стандартные транзакционные издержки в Индонезии:

• Налог на передачу имущества (BPHTB): 5% от налогооблагаемой стоимости имущества (обычно оплачивает покупатель).

• Подоходный налог с продавцов (PPh Final): 2.5% стоимости имущества.

• Нотариальные сборы (PPAT): 1-2% от стоимости контракта.

• Должная осмотрительность: обычно 5-15 миллионов динаров в зависимости от сложности.

• Ежегодный налог на землю и здания (PBB): типично IDR 100,000-1,000,000/год - очень низкий по сравнению с другими странами.

• Плата за управление недвижимостью (если применимо): 15-25% от дохода с аренды.

Да, но только при условии тщательной проверки. Правильная проверка включает в себя:

• Действительность сертификата на землю (SHM / SHGB / Hak Pakai)

• Зонирование (ITR) подтверждение - ключ для лицензирования аренды

• Застройщика Разрешение на строительство IMB/PBG

• Права аренды, зарегистрированные на весь рекламируемый период

• Структура оплаты привязана к этапам строительства

• Депонирование проекта или система контролируемых платежей

На Бали более 60% новых инвестиционных вилл продаются вне плана.

Мы работаем с сертифицированными нотариусами, чтобы проверить все юридические аспекты недвижимости:

• Цепочка собственников (основной сертификат и все передачи прав)

• Зонирование территории (туризм, смешанное использование, жилые помещения - крайне важно для лицензирования аренды)

• Разрешение на строительство (PBG) состояние и соблюдение

• Любые существующие обременения, споры или ограничения

• Правильная структура собственности для иностранных покупателей (Аренда, Хак Пакай или PT PMA)

Более чем 90% юридических вопросов на Бали возникают из-за неправильного зонирования или отсутствия разрешений - эти два пункта всегда являются нашими главными приоритетами в процессе due-diligence.

Реальные, измеримые показатели:

• Уровень заполняемости:

  • Чангу, Семиньяк: 70-85% ежегодно

  • Улувату, Убуд: 55-75% ежегодно

• Типичная окупаемость инвестиций:

  • Хорошо управляемые виллы: 10-18% в год

  • Апартаменты: 8-12% в год

• Рост туризма:

  • Бали встречает 5,2 миллиона международных туристов в 2023 году, +60% г/г

  • Цели Индонезии 7+ миллионов посетителей на 2024-2025 гг.

• Цена за вход:

  • Стоимость аренды инвестиционных вилл начинается от 150,000-250,000 $

  • Виллы премиум-класса: 350 000-1 000 000+ $

Бали остается одним из ведущих мировых рынков краткосрочной аренды, по показателю рентабельности инвестиций в частные виллы он часто превосходит Пхукет, Мальдивы и Дубай.