Inmobiliaria en Bali

Extranjeros no puede poseen terrenos en propiedad, pero pueden adquirir legalmente bienes inmuebles a través de:

• Títulos de arrendamiento para 25-30 añosnormalmente ampliable hasta 70-90 años total.

• Hak Pakai (Derecho de uso) propiedad a través de un PT PMA empresa, lo que permite el control a largo plazo de la propiedad.

• Los extranjeros pueden ser propietarios de edificiospero no la tierra bajo ellos.

Más de 85% de transacciones de villas para extranjeros en Bali se estructuran a través de arrendamiento.

Abajo: costes de transacción reales y estándar en Indonesia:

• Impuesto sobre transmisiones patrimoniales (BPHTB): 5% del valor imponible de la propiedad (normalmente pagado por el comprador).

• Impuesto sobre la renta de los vendedores (PPh Final): 2.5% del valor de la propiedad.

• Gastos de notario (PPAT): 1-2% del valor del contrato.

• Diligencia debida: normalmente 5-15 millones de IDR en función de la complejidad.

• Impuesto anual sobre bienes inmuebles (PBB): típicamente 100.000-1.000.000 IDR/año - muy bajo en comparación con otros países.

• Gastos de gestión inmobiliaria (si procede): 15-25% de los ingresos por alquiler.

Sí, pero sólo cuando se verifica adecuadamente. Una correcta comprobación de diligencia debida incluye:

• Validez de certificado de propiedad (SHM / SHGB / Hak Pakai)

• Zonificación (ITR) confirmación - clave para la concesión de licencias de alquiler

• Desarrollador Permiso de construcción IMB/PBG

• Derechos de arrendamiento registrados por todo el periodo anunciado

• Estructura de pagos vinculada a hitos de la construcción

• Fideicomiso de proyecto o sistema de pago controlado

En Bali, más de 60% de nuevas villas de inversión se venden sobre plano.

Trabajamos con notarios certificados para verificar todos los aspectos legales de la propiedad:

• Cadena de propiedad (certificado principal y todas las transferencias de derechos)

• Zonificación del suelo (turismo, uso mixto, residencial - crucial para la concesión de licencias de alquiler)

• Licencia de obras (PBG) situación y cumplimiento

• Cualquier gravamen, litigio o restricción existente

• Estructura de propiedad adecuada para compradores extranjeros (Arrendamiento, Hak Pakai o PT PMA)

Más de 90% de cuestiones jurídicas en Bali proceden de una zonificación incorrecta o de la falta de permisos: estos dos puntos son siempre nuestra máxima prioridad en el proceso de diligencia debida.

Indicadores reales y mensurables:

• Tasa de ocupación:

  • Canggu, Seminyak: 70-85% anualmente

  • Uluwatu, Ubud: 55-75% anual

• Retorno de la inversión típico:

  • Villas bien gestionadas: 10-18% al año

  • Apartamentos: 8-12% al año

• Crecimiento del turismo:

  • Acogida en Bali 5,2 millones de turistas internacionales en 2023, +60% interanual

  • Objetivos para Indonesia Más de 7 millones de visitantes para 2024-2025

• Precio de entrada:

  • Los arrendamientos de villas de inversión cuestan a partir de USD 150.000-250.000

  • Villas Premium: 350.000-1.000.000+ USD

Bali sigue siendo uno de los principales mercados mundiales de alquiler a corto plazoA menudo superan a Phuket, Maldivas y Dubai en rendimiento de la inversión en villas privadas.