Canggu: Guía completa de la zona - Estilo de vida, precios inmobiliarios y potencial de inversión

Canggu es un vibrante núcleo costero en la costa suroeste de Bali, que combina a la perfección un estilo de vida muy demandado -surf, cafeterías artesanales, estudios de yoga y espacios de co-working- con un fuerte y sostenido interés inversor. La zona sigue atrayendo a nómadas digitales, se beneficia de unas infraestructuras en expansión y mantiene unas elevadas tasas de ocupación de alquileres a corto plazo. Como resultado, la demanda de bienes inmuebles y propiedades en venta en Canggu sigue siendo fuerte, mientras que los precios de las propiedades en los barrios centrales han mostrado un crecimiento constante año tras año.

Información clave: La inversión inmobiliaria en Canggu, Bali, sigue ofreciendo rendimientos atractivos, con propiedades bien situadas y gestionadas profesionalmente que ofrecen rendimientos de alquiler a corto plazo de 9-12% anuales.

Por qué Canggu es el mejor lugar de Bali para vivir e invertir - Estilo de vida, precios inmobiliarios y potencial de inversión

En los últimos años, Canggu se ha convertido en el epicentro tanto para expatriados como para inversores inmobiliarios en la costa suroeste de Bali. Ofrece la mezcla perfecta de comodidad, estilo de vida e infraestructura digital -el núcleo de "Vivir en Canggu"- junto con una demanda constantemente alta de alquileres a corto plazo. Esto alimenta directamente el interés por Canggu inmobiliaria, Canggu inmueble en ventay da forma a un perfil convincente para Canggu Bali inversión inmobiliaria. Con una oferta limitada en los distritos prime y unos precios aún inferiores a los de las zonas ultrapremium de Bali, el mercado sigue mostrando un crecimiento estable y al alza.

Información clave: Los precios actuales de los inmuebles en Canggu y el rendimiento de los alquileres en Canggu para villas de calidad ofrecen a menudo un rendimiento bruto de 9-12% anual.asumiendo una gestión inmobiliaria profesional y unos índices medios de ocupación del 70-80%.

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Por qué Canggu supera al mercado

Una poderosa mezcla de estilos de vida: playas de surf (Batu Bolong, Berawa, Echo Beach), cafeterías especializadas, cultura del fitness y una sólida comunidad atraen orgánicamente a inquilinos durante todo el año.
Acceso completo a servicios esenciales: espacios de coworking, escuelas internacionales y clínicas médicas, una ventaja fundamental para las familias y quienes buscan un Guía de expatriados en Canggu.
Lógica de inversión: Inversión inmobiliaria en Canggu está respaldada por flujos turísticos constantes y una base de residentes de larga duración en constante crecimiento.
Marco jurídico claro para los extranjeros: la Bali arrendamiento vs dominio absoluto y la propiedad a través de PT PMA con arreglo a los derechos HGB o Hak Pakai están plenamente formalizados por el Ministerio de Inversiones de Indonesia (Invest Indonesia) y el Agencia Nacional del Suelo (ATR/BPN).

Importante: La propiedad extranjera en Bali no permite la propiedad directa a los no ciudadanosLas opciones legales incluyen el arrendamiento a largo plazo o la adquisición de derechos de uso/edificación a través de una empresa de propiedad extranjera (PT PMA), de acuerdo con la normativa de Invest Indonesia y el registro a través de ATR/BPN.

Estilo de vida y gastos cotidianos: Una instantánea

Canggu Bali estilo de vidaSurf al amanecer, coworking al mediodía, cena en un restaurante de categoría mundial... todo a pocos minutos de casa.
Coste de la vida en Canggu (estimaciones): expatriado soltero - $1,800–2,800/monthfamilia - $3,500–6,000/month.
Alquiler a largo plazo para una villa de 2-3BR con piscina privada: $2,200–4,500/monthdependiendo de la ubicación y el estado.

Cifras del mercado: Precios inmobiliarios y rendimientos

Tipo de activo	Precio estimado (USD)	Notas
Apartamento (estudio-1BR, sobre plano)	$110,000–$220,000	Punto de entrada bajo; alta liquidez de alquiler a largo plazo
2BR Villa (arrendamiento 25-30 años)	$240,000–$420,000	Núcleo de inventario para "Villas en venta en Canggu"
3-4BR Villa (central o cerca de la playa)	$600,000–$1,200,000+	Segmento premium con alto potencial ADR

ROI Canggu inmobiliariaRendimientos brutos típicos de los alquileres a corto plazo 9-12% anual con una gestión eficaz.
Canggu alquiler rendimientos se sustentan en unos índices de ocupación media anual de ~70-80%con un máximo de 85%+ durante la temporada alta.
Precios de la vivienda en Canggu 2025 La primera línea de playa es más cara, mientras que si se avanza 1-2 km hacia el interior, el precio suele ser más bajo. 20-35% descuento para tamaños de parcela comparables.

Para los inversores: ¿Es Canggu un buen lugar para invertir? Sí, siempre que se verifique la documentación y exista un modelo de gestión sólido, el activo adecuado proporciona tanto revalorización del capital como ingresos por alquiler.

Marco jurídico y de visados para expatriados e inversores

Títulos de propiedad y registroTodos los tipos de derechos (HGB, Hak Pakai, Hak Milik) y los procesos de registro son supervisados por el Ministerio de Justicia. ATR/BPN.
Inversión extranjera y establecimiento de PT PMA: las normas de constitución y funcionamiento se publican en la plataforma Invest Indonesia.
Residencia y permisosOpciones de visado actualizadas (incluidas soluciones de larga duración para el trabajo a distancia y la iniciativa empresarial). Dirección de Inmigración de Indonesia.

Nota de conformidad: Seguir los procedimientos adecuados -trabajar con un notario certificado por PPAT, verificar los títulos de propiedad y garantizar un registro legal correcto- es la base para proteger su inversión. al considerar Inversión inmobiliaria en Bali para extranjerosy debería ser el primer paso en cualquier lista de control para pasos para comprar una propiedad en Canggu.

El estilo de vida de Canggu: surf, cafés y comunidad

Canggu: Guía completa de la zona - Estilo de vida, precios inmobiliarios y potencial de inversión

Canggu sigue atrayendo el interés constante de expatriados e inversores gracias a su combinación única de vida costera, infraestructura urbana bien desarrollada y un mercado de alquiler maduro. El acceso al océano, los espacios de coworking, las escuelas internacionales, la atención sanitaria y una comunidad vibrante contribuyen directamente a la continua demanda de viviendas en Canggu. Canggu inmobiliariareforzando el atractivo de Canggu inversión inmobiliaria e impulsando tanto la liquidez como las tarifas medias diarias (ADR) en los barrios de gran demanda.

Lo más importante: Vivir en Canggu es un raro "tres en uno": acceso diario al océano, plena comodidad urbana y demanda de alquileres durante todo el año, lo que refuerza el argumento a favor de la inversión inmobiliaria en Canggu.

Playas y surf: Echo Beach, Batu Bolong, Berawa

Playa del Ecoun conocido destino de surf rodeado de villas y complejos de apartamentos de primera calidad; atractivo tanto para inquilinos a largo plazo como para reservas de corta estancia.
Batu BolongCanggu: el emblemático centro de Canggu, frente a la playa, con mucho tráfico peatonal, animados cafés y escuelas de surf.
Berawa: sede de clubes de playa, restaurantes y escuelas internacionales, ideal para familias y villas de 3-4BR de gama alta.
Alquiler de tablas de surf: $5-10/horaClases de surf con instructor: $25-40/sesión.
La proximidad a la playa (a menos de 1 km) suele aumentar el ADR en un 10-20% en comparación con las propiedades del interior, lo que repercute directamente Rentabilidad de la propiedad inmobiliaria en Canggu.

Cafés, Comedores y Comunidad

Café y brunch: espresso - $3-5; sets de brunch - $8-12.
Cena de gama media: $12-25 por persona; los clubes de playa suelen exigir una $25-100 gasto mínimo dependiendo del día.
Los actos comunitarios, los mercados improvisados y las reuniones para establecer contactos mantienen la popularidad de Canggu entre los ciudadanos. nómadas digitales y huéspedes de larga estancia.

Bienestar, Fitness y Coworking

Clases de yoga: $10-15 por sesiónpase mensual: $70-150.
Membresías de fitness/crossfit: $80-150/mes.
Membresías de coworking: $150-300/mes; las velocidades típicas de la fibra óptica van de 100-300 Mbps, esencial para los profesionales a distancia.
Los regímenes de visados, las opciones para estancias de larga duración y los permisos de trabajo se publican en el portal oficial del Dirección de Inmigración de IndonesiaSe aconseja a los viajeros que comprueben los requisitos antes de trasladarse.

Importante: Para residir a largo plazo o trabajar a distancia en Indonesia, verifique siempre las opciones y requisitos de visado vigentes a través de la Dirección de Inmigración para garantizar el cumplimiento de la legalidad.

Barrios de Canggu: El lugar de residencia influye en el rendimiento del alquiler

Berawa - zona familiar de primera calidad con villas más grandes, escuelas y clubes; alquileres a largo plazo de 2BR a partir de $2,700–4,500/month en temporada.
Batu Bolong - vibrante zona central; alquileres de 2BR desde $2,700–5,000/month.
Playa del Eco - acceso directo a la playa y a las olas; alquiler de 2 habitaciones desde $3,000–5,500/month.
Pererenan - más tranquilo, más espacioso; 2BR alquileres de $2,200–4,000/month.
Padonan - más hacia el interior; alquileres de 2BR desde $1,700–3,000/month.
La disponibilidad de zonificación y permisos de construcción adecuados (PBG, antes IMB) influye en la calidad de la construcción y la tranquilidad del vecindario. Los detalles sobre derechos del suelo y zonificación se publican en ATR/BPN - Ministerio de Planificación Agraria y Espacial de Indonesia.

Coste de la vida en Canggu: puntos de referencia y presupuestos

Categoría de gastos	Individual (USD/mes)	Familia de 3-4 miembros (USD/mes)
Alquiler de chalet (2-3BR, largo plazo)	$2.200-4.500	$3.200-6.000
Servicios públicos e Internet	$120-220	$180-300
Alimentación	$400-800	$900-1.600
Transporte (scooter/taxi)	$80-180	$150-300
Coworking/fitness/yoga	$200-450	$300-600
Varios (seguros/servicios/niños)	$150-350	$400-900

Alquiler de scooters: $60-120/mesalquiler de coches: $400-700/mes.
Escuelas internacionales: $12.000-25.000/año por niñoen función de la escuela y el curso.
Clínicas y seguros privados: el seguro médico para expatriados suele costar a partir de 1,5 millones de euros. $800–1,500/yearsegún la cobertura.

Nota: El coste real de la vida en Canggu varía según el lugar y la temporada; es aconsejable prever un 10-15% de amortiguación por encima del presupuesto base para mayor comodidad.

Accesibilidad e infraestructuras

Duración del trayecto al Aeropuerto Internacional Ngurah Rai (DPS): 45-70 minutosdependiendo del tráfico.
Las calles estrechas y los atascos en hora punta exigen planificación, una consideración clave para las familias y los profesionales a distancia a la hora de elegir un barrio.
Asistencia sanitaria: las clínicas privadas suelen estar cerca de 15-30 minutos.
Para quienes planean abrir un negocio (cafetería, estudio de bienestar, gestión inmobiliaria), la normativa para inversores extranjeros está publicada en Invest Indonesia - Ministerio de Inversión.

Cómo el estilo de vida apoya directamente los precios y las devoluciones

La densa cultura de cafeterías, los espacios de coworking y el acceso a la playa aumentan la ocupación y los ADR. Precios inmobiliarios en Canggu en las zonas centrales.
En mejores zonas para vivir en Canggu (Berawa, Batu Bolong) suelen mandar 10-25% tarifas de alquiler más elevadas que las zonas del interior. Pererenan ofrece un compromiso de "relación calidad-precio" con potencial de crecimiento.
La diversificación de activos -apartamentos para alquileres a largo plazo y villas de 2-3BR para estancias cortas- ayuda a mitigar la estacionalidad y refuerza Canggu villa alquiler ingresos.

Resumen: La fuerza del "estilo de vida de Canggu Bali" sustenta tanto el valor inmobiliario de Canggu como el mercado de villas en venta. La duradera demanda de inquilinos y huéspedes se traduce en fuertes tasas de ocupación y un atractivo retorno de la inversión, lo que hace que la decisión de comprar una propiedad en Canggu sea racional y a largo plazo.

Precios inmobiliarios por tipo de propiedad - Tendencias y crecimiento

Los valores de mercado en Canggu dependen de varios factores clave: tipo de propiedad, estructura de la propiedad (para extranjeros, Bali arrendamiento vs dominio absoluto normalmente significa derechos de arrendamiento o uso/edificación a través de un PT PMA), la ubicación exacta y la calidad de la documentación legal. Las definiciones jurídicas de los títulos de propiedad (Hak Pakai, HGB, Hak Milik) y los procedimientos de registro se recogen en el Agencia Nacional del Suelo (ATR/BPN)mientras que el marco para la inversión extranjera y la creación de PT PMA está regulado por el Ministerio de Inversiones de Indonesia. Los flujos turísticos y migratorios más amplios, que influyen directamente en la dinámica del mercado, son controlados por el Ministerio de Economía. Oficina Central de Estadística de Indonesia (BPS).

Punto de referencia clave: Precios de la vivienda en Canggu oscilan entre $110,000 de apartamentos sobre plano a $600,000–$1,200,000+ para villas de primera línea de playa. El rango de precios básico para villas de 2 dormitorios con 25-30 años de arrendamiento es el siguiente $240,000–$420,000.

Desglose de precios por tipo de propiedad

Tipo de propiedad	Propiedad/Estructura	Tamaño típico	Gama de precios (USD)	Rendimiento bruto (Est.)	Notas
Apartamento (estudio-1BR, sobre plano/terminado)	Uso a largo plazo / con título de estrato	30-55 m²	$110,000–$220,000	7-10%	Punto de entrada bajo; alta liquidez para alquileres a largo plazo
2BR Villa (racimos centrales)	Se traspasa 25-30 años	Superficie habitable 120-180 m²; terreno 150-250 m².	$240,000–$420,000	9-12%	Segmento principal de "Villas en venta en Canggu"; la proximidad a la playa influye en el precio
3BR Villa (zonas populares)	Se traspasa 25-30 años	Superficie habitable 160-240 m²; terreno 250-400 m²	$350,000–$700,000	9-12%	Producto orientado a las familias; ADR y demanda fuertes y estables
3-4BR Premium Villa junto a la playa	PT PMA + Hak Pakai / HGB	Superficie habitable 220-420 m²; terreno 300-700 m²	$600,000–$1,200,000+	9-12% (hasta 12-14%)	ADR elevado; inventario limitado con documentación completa
Parcela (centro de Canggu)	PT PMA + HGB / Hak Pakai	Precio por área (100 m²)	$45.000-$110.000 por unidad	-	El precio depende de la zonificación, el acceso y la proximidad a la playa
Terreno + Construir (villa 3BR personalizado)	PT PMA + HGB / Hak Pakai	Tamaño del edificio: 180-240 m²	Construcción: $1,100–1,600/m²	9-12% (posterior a la finalización)	Presupuesto total: terreno + construcción normalmente ~$450.000-700.000 dependiendo del concepto

Precios inmobiliarios en Canggu varían significativamente según la microubicación: la proximidad a la playa o a cafeterías o centros de trabajo añade una prima del +10-25% tanto a los precios de venta como al ADR. Por el contrario, las propiedades situadas a sólo 1-2 km hacia el interior pueden negociarse a un -20-35% descuento para configuraciones comparables.

Cómo influye la estructura de propiedad en el precio y la liquidez

Se traspasa (25-30 años): Los precios están en correlación con la duración restante del contrato y las cláusulas de prórroga. Los acuerdos notariados con un PPAT certificado y los derechos de prórroga claramente definidos mejoran el valor de reventa.
PT PMA + HGB / Hak Pakai: Las estructuras societarias añaden costes de cumplimiento y establecimiento, pero ofrecen una mayor previsibilidad jurídica, especialmente para Canggu inmobiliaria para extranjeros. Los detalles reglamentarios están disponibles en Invest Indonesia.
Hak Milik: Los extranjeros no pueden acceder a la propiedad absoluta. Los títulos de propiedad y los propietarios registrados se publican en ATR/BPN.
Las primas o descuentos en los precios también dependen de la exactitud de la zonificación y de la existencia de permisos de construcción válidos (PBG, antes IMB), aspectos ambos que deben verificarse durante la diligencia debida.

Factores determinantes de los precios: qué añade o reduce valor

Proximidad al océano y vistas: Las propiedades situadas a menos de 1 km de la playa o con vistas (por ejemplo, campos de arroz, puestas de sol) tienen una prima tanto en el precio como en el rendimiento del alquiler.
Accesos e infraestructuras: El acceso por carretera, la disponibilidad de aparcamiento y la exposición al ruido influyen en el precio.
Documentación: Un título de propiedad claro, un contrato de arrendamiento registrado y un PBG válido son fundamentales para la liquidez y el valor de reventa.
Diseño y maquetaciónDiseños muy visuales e "instagrammables" que mejoran el ADR y los índices de ocupación.
Panorama del mercado: La demanda a largo plazo se sustenta en las tendencias del turismo y la residencia de expatriados, con datos disponibles del BPS - reforzando los argumentos a favor de inversión inmobiliaria en Canggu.

Ejemplos de presupuestos - Referencias de inversión

Apartamento 1BR (sobre plano): $150.000 precio base; $8.000-12.000 para mobiliario y acabados; costes de transacción ~7-10% → total: $162,000–$177,000. Rendimiento bruto esperado: 7-10%.
2BR Villa (se traspasa, 28 años): $320.000 precio de compra; $15.000-25.000 para mobiliario e instalación; ~7-10% costes de transacción → total: $360,000–$380,000. Rendimiento bruto: 9-12%.
Terreno + Construir (3BR): 4 son a $55.000/son = $220.000; 210 m² construidos × $1.300/m² ≈ $273.000; costes blandos y diseño: $35.000-45.000 → total: $528,000–$538,000. Potencial de rendimiento: 9-12% una vez alcanzada la ocupación óptima.

Conclusiones: La decisión de comprar inmueble en Canggu es sólida cuando está respaldada por una estructura conforme a la ley (arrendamiento o PT PMA con HGB/Hak Pakai), documentación verificable y un concepto de producto sólido; estos factores apoyan la liquidez y la posición del activo Canggu inmueble en venta en la gama alta del mercado.

¿Cómo pueden los extranjeros comprar una propiedad en Canggu?

Según la legislación indonesia, la plena propiedad (Hak Milik) está reservada exclusivamente a los ciudadanos indonesios. Los inversores extranjeros que busquen propiedades en Canggu deben recurrir a alternativas legales: contratos de arrendamiento a largo plazo o derechos de uso/construcción a través de una empresa de propiedad extranjera (PT PMA). El marco jurídico básico de los derechos sobre la tierra y su registro es el siguiente Agencia Nacional del Suelo (ATR/BPN)mientras que la normativa para establecer y operar entidades extranjeras se describe en Invest Indonesia. Las opciones en materia de inmigración y visados de larga duración se detallan en el Dirección General de Inmigración.

Títulos jurídicos primarios y su significado para los compradores extranjeros

Hak Milik (Freehold): Sólo está disponible para ciudadanos indonesios. Los extranjeros no pueden poseer directamente este título.
Hak Pakai (Derecho de uso): Puede ser propiedad de una PT PMA y, en casos limitados, de una persona física extranjera que resida permanentemente en Indonesia (sujeto a los criterios de visado y activos establecidos por el ATR/BPN).
HGB - Hak Guna Bangunan (Derecho a construir): Concedida a las entidades PT PMA, permite la construcción y propiedad de edificios en terrenos arrendables.
Se traspasa: Un acuerdo civil (25-30 años) con prórrogas opcionales, notariado por un PPAT (registrador de la propiedad) certificado.

Proceso de compra paso a paso para compradores extranjeros

Elige tu estructura: Arrendamiento o PT PMA (para la promoción o el uso operativo, suele recomendarse PT PMA - véase Invest Indonesia).
Diligencia debida inicial: Verificar la titularidad del terreno (SHM/SHGB/SHP), el cumplimiento de la zonificación, el permiso de construcción válido (PBG, antes IMB) y el certificado de viabilidad de la construcción (SLF).
Contratar a un notario certificado (PPAT) y un asesor jurídico independiente para llevar a cabo la diligencia debida mediante ATR/BPN.
Firmar LoI o PPJB (acuerdo previo a la venta) en el que se detallan el precio, las condiciones, las cláusulas de renovación del contrato y las obligaciones de las partes.
Finalizar el acuerdo con el PPAT; pagar un depósito (normalmente 10-20%) o seguir un calendario de pagos (para sobre plano: 20/60/20 o 30/40/30).
Registre el título: Presentar el acuerdo a ATR/BPN para el registro oficial de tierras; obtener copias certificadas del título.
Entrega: Entrega del inmueble, protocolo de aceptación e inicio del modelo de gestión/alquiler.

Documentos clave y verificaciones

Certificado del terreno: SHM (propiedad absoluta), SHGB (derechos de construcción), SHP (derechos de uso): validar la propiedad, los límites y las servidumbres.
Acuerdo: PPJB/SPA (compra) o contrato de arrendamiento con prórrogas definidas y notariado por PPAT.
Permisos de obras: PBG (antes IMB), SLF y conformidad zonal.
Impuestos y tasas: Compruebe la BPHTB, las obligaciones fiscales del vendedor y todos los gastos de registro.
Paquete PT PMA: Escritura de constitución, licencias de OSS y derechos sobre la tierra (HGB/Hak Pakai) a nombre de la empresa.

Estimación de costes de transacción e impuestos

Para la compra de un chalet de $350.000 de arrendamiento:

Gastos notariales/legales (PPAT): ~$3.000-5.000
Impuesto sobre transmisiones patrimoniales (BPHTB): aprox. 5% → ~$17.500
Otros gastos administrativos y de registro: $500-1.000
Coste total estimado de la transacción: ~7-10% (~$24.500-35.000)

Para una adquisición de $700.000 PT PMA:

Configuración PT PMA: ~$3.000-7.000
Notary/PPAT: ~$6,000–10,000
BPHTB: ~5% → ~$35.000
Administración/contabilidad anual: $1.500-3.000
Costes totales de entrada: ~7-10% + gastos generales de la empresa

Gastos corrientes de la villa (2-3BR): Personal, cuidado del jardín/piscina, servicios y gestión: ~$600–1,500/month
Seguro de propiedad/responsabilidad civil: $500-1.200/año según la cobertura

Cronología

Búsqueda y negociaciones: 2-6 semanas
Diligencia debida y redacción del contrato: 1-2 semanas (si los documentos están listos)
Firma e inscripción: 1-3 semanas
Total estimado desde la oferta hasta el cierre: 4-8 semanas

Cumplimiento de visados y residencia

La residencia de larga duración o la actividad empresarial requieren un estatus de inmigración válido. Las opciones actuales de visado (KITAS/KITAP, regímenes para empresas y nómadas digitales) están publicadas por el Dirección de Inmigración de Indonesia.
Las infracciones en materia de inmigración pueden afectar al uso legal de la propiedad (por ejemplo, actividad de alquiler, empleo de personal, etc.).

Costes e impuestos al comprar una propiedad en Bali

Al planificar la compra de una propiedad en Canggu, es esencial tener en cuenta no sólo el precio del bien, sino también todos los impuestos asociados, los gastos notariales y de registro, y los costes operativos corrientes. El marco jurídico y fiscal se basa en los procedimientos y explicaciones disponibles al público para registrar los derechos sobre la tierra y la propiedad con ATR/BPN - Agencia Nacional del Suelo de Indonesia. La administración fiscal y los tipos impositivos son publicados por la Dirección General de Impuestos, mientras que las normas de inversión y fiscalidad de las empresas de propiedad extranjera (PT PMA) se detallan en Invest Indonesia.

Impuestos y gastos de explotación corrientes

Impuesto anual sobre bienes inmuebles (PBB): Generalmente modesto - normalmente $50-300/año para una villa estándar, basado en el NJOP (valor catastral tasado). Procedimiento descrito en pajak.go.id.
Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas:
- A través de PT PMA: Los ingresos por alquiler deben registrarse; están sujetos al impuesto de sociedades (CIT) y potencialmente al IVA si se registran como empresa sujeta a impuestos.
- Propietario individual (si está permitido): Sujeto al impuesto sobre la renta de las personas físicas de acuerdo con las directrices de pajak.go.id.
Impuestos locales de alojamiento: A menudo similar al "impuesto de hostelería"; puede aplicarse a los alquileres a corto plazo gestionados por operadores con licencia o empresas de gestión.

Ejemplos de escenarios de costes (estimaciones)

1) Se traspasa Chalet en $300.000

BPHTB (5%): $15.000
Notario / PPAT (1%): $3,000
Registro y administración: $800
Diligencia debida legal: $2,500
Total inicial: aprox. $321.300 (más mobiliario/equipamiento si es necesario).
Punto de referencia total: +7-10% sobre el precio de la vivienda.

2) Developer Sale (Villa en $500,000, IVA Aplicable Proyecto)

IVA (hasta 11%): hasta $55.000
BPHTB (5%): $25.000
Notario / PPAT (1%): $5,000
Registro/admin: $800
Diligencia debida: $3,000
Total: hasta $588.800
Nota: Es posible que el IVA ya esté incluido; compruebe el contrato y las facturas.

3) PT PMA + Propiedad de reventa en $700.000

Configuración PT PMA: $5,000
BPHTB (5%): $35.000
Notario / PPAT (1%): $7,000
Registro/admin: $800
Diligencia debida: $3,500
Total inicial: aprox. $751.300
Administración y contabilidad de la empresa: $1,500–3,000/year

Costes ocultos y partidas de reserva

Muebles, decoración, electrodomésticos (2-3BR villa): $10.000-30.000
Reparaciones y acabados iniciales: $5.000-20.000 (dependiendo del estado)
Empresa de gestión (para el modelo STR): 10-25% de ingresos + OPEX fijo
Seguro de responsabilidad civil: $500-1.200/año
Personal, jardín/piscina, servicios: $600–1,500/month

Documentos y justificantes de pago

Contratos notariales (SPA/PPJB, arrendamiento) sellados por PPAT
Recibos oficiales de pago de impuestos (BPHTB y otros) - véase pajak.go.id
Confirmación del registro del título de ATR/BPN - certificados y extractos
Para PT PMA: paquete corporativo completo (licencias NIB/OSS), políticas contables y acuerdos de gestión.

Peligros y riesgos de la propiedad inmobiliaria en Canggu

El mercado inmobiliario de Canggu es dinámico y potencialmente rentable, pero también presenta una serie de riesgos debido a las limitaciones normativas y las complejidades locales. Es de vital importancia verificar los derechos sobre el suelo y la construcción mediante la ATR/BPN - Agencia Nacional del SueloConfirme las estructuras de propiedad y los requisitos de inversión en Invest Indonesia, y conozca las obligaciones fiscales a través del Dirección General de Impuestos.

1) Riesgos legales y de titularidad

Título poco claro o impugnado: Los problemas pueden incluir litigios hereditarios, lindes no coincidentes o servidumbres heredadas. Se requieren: extractos oficiales del catastro y comprobaciones catastrales a través de ATR/BPNmás un estudio in situ con un ingeniero catastral.
Costes estimados: diligencia debida legal $2.000-5.000; cartografía/marcadores catastrales $400-900.
Arrendamiento no registrado o mal redactado: Entre los riesgos figuran los acuerdos no registrados, las cláusulas de prórroga imprecisas o las renovaciones vinculadas al "precio de mercado" sin una fórmula fija, lo que socava el valor de reventa.
Rectificar y registrar el contrato de arrendamiento: $1.000-2.500.
Infracciones urbanísticas y "zonas verdes": Las propiedades situadas en zonas no urbanizables o de uso comercial pueden enfrentarse a acciones legales. Riesgo: multas o prohibiciones de explotación. La diligencia debida debe confirmar el estado de la zonificación, los permisos de construcción (PBG, antes IMB) y los certificados de ocupación (SLF).
La reparación puede costar entre 1.000 y 10.000 euros según el caso.
Servidumbres de acceso: La ausencia de un acceso por carretera legalmente documentado puede provocar disputas entre vecinos y bloquear el uso del terreno.
Garantizar derechos de servidumbre o compensación: $5,000–25,000 (one-time).

2) Riesgos de desarrollo y fuera del plan

Retrasos en la construcción y proyectos inacabados: Los planes de pago escalonados requieren estabilidad financiera por parte del promotor, garantías de rendimiento o estructuras respaldadas por depósitos en garantía.
Recomendado: supervisión de la construcción por terceros $1.500-4.000; servicios de custodia $500-1.500.
Discrepancias en las especificaciones: Los materiales finales o las normas de ingeniería pueden estar por debajo de lo prometido. Para mitigarlo: especificaciones claramente definidas, penalizaciones contractuales y una retención 5-10% hasta que se corrijan todos los defectos.
Costes de saneamiento de un chalet de 2 ó 3 dormitorios: $8.000-25.000.
Falta de permisos: La falta de los certificados PBG o SLF hace que una propiedad no sea conforme y potencialmente inutilizable.
Resolución jurídica y administrativa: $2.000-6.000.

3) Riesgos financieros y fiscales

Impuestos sobre transacciones no contabilizados: Los compradores deben BPHTB (normalmente 5% de la base imponible), los vendedores suelen pagar 2,5% de impuesto final sobre la renta, y las ventas de promotores pueden incluir hasta 11% de IVA.
Riesgo: impuestos atrasados, multas, sanciones. Plan para un 7-10% extra sobre el precio de la propiedad.
Riesgo de cambio: Las transacciones se cotizan en USD pero se liquidan en IDR. Las fluctuaciones del tipo de cambio de 3-8% pueden erosionar los márgenes.
Mitigación: cláusulas contractuales sobre divisas e instrumentos de cobertura.
Gastos de explotación subestimados: Gastos de gestión (10-25% de los ingresos), personal/utilidades/mantenimiento ($600-1.500/mes) y reparaciones de capital (tejado, sistemas MEP) con un coste de $10.000-25.000 por evento.

4) Riesgos operativos y de mercado (alquileres)

Licencias de alquiler a corto plazo: La explotación de unidades de RTS requiere una entidad jurídica registrada (NIB/OSS), el cumplimiento de la normativa local y la declaración de impuestos; véanse las directrices para inversores en Invest Indonesia.
El incumplimiento puede acarrear multas o la suspensión de la actividad empresarial.
Saturación del mercado con productos genéricos: Los inmuebles que carecen de un diseño destacado o de una gestión profesional suelen obtener peores resultados en términos de ADR y ocupación.
Paquete de marketing (fotos, estilismo, redes sociales): $1.500-4.000; amueblamiento de villas de 2-3BR: $10.000-30.000.
Riesgo de reputación: Las malas críticas y las bajas valoraciones en plataformas públicas pueden repercutir directamente en los ingresos y aumentar las tasas de vacantes.

5) Ubicación y riesgos medioambientales

Inundaciones y mal drenaje: Un problema común en épocas de lluvia, sobre todo en parcelas bajas.
Mitigación: trabajos de elevación $15.000-40.000; drenaje/bombas $1.000-3.000.
Ruido y vida nocturna: La proximidad a clubes o carreteras puede alterar la habitabilidad.
Aislamiento acústico: $3.000-10.000; posibles multas locales por molestias.
Cortes de electricidad: Frecuente en algunas zonas.
Soluciones: generador de reserva $4.000-12.000; sistema solar $6.000-20.000.
Construcción vecina: Los proyectos cercanos pueden afectar al rendimiento del alquiler. Revise siempre los permisos de los terrenos colindantes.

Banderas rojas: Qué comprobar y cuánto arreglar

Ejemplo: Repercusiones financieras de un error

Se vende un chalet de 2 dormitorios en $350.000. Tras la revisión, se identifican los siguientes problemas:
- Sin permiso PBG (corrección: $4,000)
- Sin servidumbre de acceso (indemnización de los vecinos: $12.000)
- Mal aislamiento acústico ($6,000)
- Revisión del contrato de arrendamiento ($1,500)
- Gastos de inscripción y administración ($1.000)
Coste adicional total: ~$24.500 (≈ +7%).
Impacto temporal: Retraso de 4-6 semanas, lo que reduce los ingresos de la primera temporada.

Maximizar su inversión - Estrategias probadas para Canggu

Esta guía abarca los pilares fundamentales para el éxito de la inversión inmobiliaria en Canggu, desde el diseño del producto y las operaciones hasta la fijación de precios, la eficiencia energética y el cumplimiento de la normativa. Las consideraciones jurídicas y fiscales se basan en los derechos de propiedad y los registros a través de ATR/BPN(PT PMA, NIB/OSS) a través de Invest Indonesia, y los códigos fiscales aplicables establecidos por el Gobierno de Indonesia. Dirección General de Impuestos.

1) Producto y diseño: Qué hace que un inmueble sea caro

Disposición y capacidad: Una villa de 2 ó 3 dormitorios con cuarto de baño privado obtiene mejores resultados en la conversión de búsquedas. El alojamiento de hasta 6 huéspedes aumenta el ADR.
Renovación y estilismo: Mejoras integrales en interiores, iluminación, textiles, paisajismo y zonificación de terrazas.
Presupuesto: $10.000-25.000 para unidades de 2-3BR.
Imágenes profesionales: Recorridos fotográficos, de vídeo y 3D de alta calidad
Coste: $800-2.000; aumenta el porcentaje de clics y el volumen de reservas.
Soluciones de insonorización y oscurecimiento: El aislamiento acústico, las puertas selladas y las cortinas opacas reducen las quejas por ruido.
Coste: $4.000-8.000; aumento potencial de la ocupación de 3-5 puntos porcentuales.
Fiabilidad del servicio: Generador de respaldo/UPS y configuración LTE de doble enrutador
Coste: $1.000-12.000; minimiza el riesgo de cancelación por cortes.

2) Gestión operativa: Normas de calidad y supervisión

Empresa de gestión inmobiliaria: Acuerdo de nivel de servicio (SLA) para un tiempo de respuesta de los huéspedes inferior a 5 minutos, listas de comprobación de limpieza y mantenimiento preventivo trimestral.
Comisión: 10-25% de los ingresos brutos.
Presupuestación OPEX: Personal, jardinería, cuidado de la piscina y servicios públicos
Rango mensual: $600-1.500; requiere seguimiento de proveedores y aplicación de KPI.
Experiencia de los huéspedes: Servicios de bienvenida ($10-25 por check-in), acceso a guías locales y conexión Wi-Fi rápida son la clave para aumentar la valoración de los huéspedes y el ADR.
Seguro: Estructura y cobertura de responsabilidad civil
Coste anual: $500-1.200.

3) Precios y distribución: Cómo maximizar el RevPAR

Precios dinámicos: Ajuste las tarifas en función de la estacionalidad, los acontecimientos y el plazo de entrega
Aumento previsto del RevPAR: +8-12%; las herramientas SaaS cuestan $30-100/mes.
Canales de venta: OTA (12-18% de comisión), reservas directas a través de sitios web/chatbots personalizados ($1.500-3.000 de coste de creación) y agentes locales. Una estrategia diversificada reduce la dependencia de un único canal.
Estancia mínima y política de reservas: Flexibilidad en temporada alta, normas estrictas en temporada alta y promociones específicas en periodos de baja demanda.
Contenidos localizados: Listados en EN/RU/DE para aumentar la visibilidad y el compromiso.

4) Cumplimiento y fiscalidad: Salvaguarda de activos y devoluciones

Estructura de propiedad: Los extranjeros pueden utilizar el arrendamiento o PT PMA + HGB/Hak Pakai, con títulos registrados a través de ATR/BPN.
Licencia de explotación: Las NIB/OSS y los permisos para alquileres de corta duración se detallan en Invertir en Indonesia.
Obligaciones fiscales: BPHTB en el momento de la adquisición, PPh Final en la reventa, IVA (PPN) en las ventas del promotor (si procede), y tipos impositivos y metodologías sobre las rentas del alquiler en pajak.go.id.
Riesgos de incumplimiento: Sanciones, suspensión de actividades y exclusión de la lista de las principales plataformas.

5) Eficiencia energética y sostenibilidad: Ahorro y atractivo ESG

Paneles solares + sistemas de inversores:
Inversión: $8.000-18.000; ahorro energético mensual $120-220; retorno de la inversión en 4-6 años con valor añadido ESG.
Calentadores de agua con bomba de calor:
Coste: $2.000-4.000; reducción de 40-60% en los costes de calentamiento del agua.
LED, sensores, controles inteligentes:
Coste: $500-1.500; mejora el confort y reduce el consumo de energía.
Aparatos que ahorran agua: Aireadores, sensores de lluvia
Coste: $300-800; facturas más bajas y menos quejas de los huéspedes.

6) Gestión basada en datos: De las métricas a la acción

Indicadores clave de rendimiento: ADR, ocupación, RevPAR, CAC (coste de adquisición de clientes), margen neto y puntuación/índice de revisión.
Auditorías trimestrales: Comparación con otras zonas de Canggu (Berawa, Batu Bolong, Pererenan), pruebas A/B para el diseño de anuncios, elementos visuales y políticas de descuento.
Estrategia de reposicionamiento: Ligera renovación, nueva decoración y actualización de contenidos cada 18-24 meses.

Palancas de inversión: Costes, impacto y plazo de amortización

Cobertura de riesgos y estacionalidad

Combinación de carteras: La combinación de apartamentos para estancias largas y villas para estancias cortas ayuda a equilibrar el flujo de caja entre temporadas.
Gestión del riesgo cambiario: Cláusulas sobre divisas en los contratos y estrategias de cobertura parcial.
Política de reservas: Tarifas no reembolsables en temporada alta, condiciones flexibles en temporada baja y estancias mínimas adaptadas al calendario de eventos locales.
Colchón de liquidez: Reserva entre 3 y 6 meses de gastos operativos.

Conclusión

Canggu ofrece una atractiva combinación de estilo de vida vibrante y fundamentos de inversión fiables. Pero para que su "sueño frente al mar" se convierta en un activo legalmente protegido y generador de ingresos, el proceso debe ejecutarse con precisión, desde la estrategia y la selección de la propiedad hasta el registro del título de propiedad con la autoridad competente. ATR/BPNestructurar la propiedad de acuerdo con la normativa de Invest Indonesia y garantizar el pleno cumplimiento de las obligaciones fiscales a través de pajak.go.id.

Nuestra empresa se especializa en el apoyo integral a la adquisición de propiedades para compradores extranjeros en Canggu, combinando la experiencia en el mercado local con la debida diligencia legal y fiscal.

Cómo trabajamos (proceso paso a paso)

Sesión informativa inicial: Aclaramos sus objetivos -residencia, inversión o híbrido- junto con el presupuesto y el formato de propiedad preferido (arrendamiento o PT PMA).
Lista de propiedades y visitas: Proporcionamos una lista restringida de anuncios examinados y organizamos visitas a las instalaciones (en persona o virtuales).
Revisión legal y estimación del coste total de entrada: Diligencia debida completa, incluido un desglose de los costes de adquisición (normalmente +7-10% sobre el precio de compra).
Negociación y contratación: Facilitamos las negociaciones, emitimos una carta de intenciones, aseguramos un depósito 10-20% (en custodia) y finalizamos los contratos a través de un notario certificado PPAT.
Registro y documentación final: Registro del título en ATR/BPN y entrega de los documentos notariales de propiedad.

Para empezar, póngase en contacto con nosotros a través de los datos de contacto de nuestro sitio web o envíenos una solicitud a través del formulario de consulta. Le responderemos en el plazo de un día laborable con una selección inicial de propiedades, junto con precios, diseños y un mapa de ubicación detallado.