Ubud: Guía completa de la zona - Estilo de vida, precios inmobiliarios y potencial de inversión

Ubud es el corazón cultural y espiritual de Bali, un lugar donde la naturaleza, la artesanía y la industria del bienestar se unen para formar un próspero ecosistema que impulsa una demanda constante tanto de alquileres como de compra de propiedades. La zona ofrece un ritmo de vida sereno unido a una sólida infraestructura para el trabajo a distancia, lo que la convierte no sólo en un lugar atractivo para vivir, sino también en un entorno previsible para la inversión a largo plazo.

Para los inversores, Ubud presenta varias ventajas claras: un umbral de entrada relativamente bajo, gran liquidez inmobiliaria, marcos jurídicos transparentes para la propiedad, creciente tráfico turístico y políticas gubernamentales de apoyo en materia de turismo, visados y normas de zonificación.

"Ubud es un juego a largo plazo: demanda turística durante todo el año, ocupación de alquiler constante, reservas de retiros de bienestar y una comunidad nómada digital en expansión. La entrada comienza en alrededor de $100,000 para una villa de nivel de entrada, con rendimientos de 12-15% anualmente cuando se gestiona profesionalmente."

La propiedad inmobiliaria en Ubud es el punto de encuentro entre un mercado con un estilo de vida vibrante y una lógica de inversión disciplinada. Si planea comprar una propiedad en Ubud en 2025 o 2026, la estrategia es sencilla: defina su modelo de propiedad, verifique el estado de la zonificación, calcule los costes de explotación y aplique un sólido plan de gestión. Si se hace bien, el activo puede convertirse en un vehículo fiable de ingresos y revalorización del capital.

Estilo de vida en Ubud

Ubud ofrece una armoniosa mezcla de cultura, naturaleza e infraestructuras modernas, lo que la convierte en un destino atractivo tanto para residentes como para inversores. Su vibrante escena de bienestar, sus prósperas comunidades de expatriados y nómadas digitales, el acceso a una sanidad y una educación de calidad y las fiables conexiones de transporte con el aeropuerto contribuyen a su atractivo. A continuación se ofrece una guía estructurada para quienes estén pensando en vivir en Ubud o en trasladarse a esta parte de Bali.

Información clave: Ubud es un destino para todo el año, con una demanda de alquiler constante y una sólida infraestructura comunitaria, lo que lo convierte no sólo en un lugar deseable para vivir, sino también en un lugar atractivo para la inversión inmobiliaria dirigida a expatriados.

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Ambiente cultural

Ubud es el corazón cultural de Bali. Alberga museos emblemáticos y lugares de interés cultural, como:

• El Museo de Arte Neka, el Museo de Arte Agung Rai (ARMA) y el Museo del Renacimiento Blanco (entrada: $5-10).
• El Festival de Escritores y Lectores de Ubud, uno de los acontecimientos literarios más célebres del Sudeste Asiático.
• Pueblos artesanos como Tegallalang (talla de madera), Mas (escultura) y Celuk (orfebrería).
• Mercado de arte de Ubud - ofrece textiles, artesanía hecha a mano y cerámica.

Tanto para los inversores inmobiliarios como para los inquilinos, esto se traduce en un flujo constante de eventos culturales y visitantes, que apoya la demanda de alquiler a corto y medio plazo.

Consejo: Los picos turísticos estacionales (julio-agosto, diciembre-enero) están estrechamente ligados a los calendarios culturales y pueden repercutir directamente en la ocupación de los alquileres, una consideración útil a la hora de planificar la rentabilidad de las inversiones.

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Comunidad internacional y nómadas digitales

Ubud es conocida por su diversa población internacional, desde autónomos hasta familias. Espacios de coworking pioneros como Hubud y Outpost ayudaron a dar forma aquí a la cultura nómada digital. En la actualidad, numerosos centros de coworking modernos ofrecen Internet de alta velocidad (100-300 Mbps), oficinas privadas, salas de reuniones y zonas de concentración tranquilas.

• Pase de un día: $15-25
• Afiliación mensual: $150-250
• Despacho privado: a partir de $300/mes

Tanto para los inversores como para los profesionales a distancia, es crucial conocer los requisitos de visado de Indonesia. La Dirección General de Inmigración publica las últimas categorías (como B211A y varias opciones de KITAS) y los detalles de solicitud: imigrasi.go.id.

Importante: La residencia de larga duración o el trabajo a distancia en Bali requieren un visado o permiso apropiado (por ejemplo, KITAS). Compruebe siempre los últimos requisitos en el sitio web oficial de inmigración.

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Vida cotidiana: Cafés, ocio y bienestar

Ubud es famosa por sus cafés ecológicos, cocina vegana y de fusión, estudios de yoga y fitness, spas y retiros de bienestar.

• Precios medios de cafetería: Desayuno $6-10, comida/cena $12-18
• Clase de yoga: $8-15; pase mensual ilimitado: $80-150
• Tratamientos de spa (masaje de 60 minutos): $15-40; retiros de 3-7 días: $300-1.200
• Gimnasios y estudios de fitness funcional: $30-70/mes

La ciudad también cuenta con senderos pintorescos como el Campuhan Ridge Walk, ideal para hacer footing por las mañanas o pasear en bicicleta. En conjunto, todo ello fomenta un estilo de vida de bienestar sostenible muy atractivo para los inquilinos.

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Transporte y logística

Ubud, en el corazón de Bali, está a 35-40 km (unos 60-90 minutos, según el tráfico) del aeropuerto internacional Ngurah Rai de Denpasar.

• Alquiler de scooters: $70-120/mes; combustible ~$1-1,20/litro
• Viajes locales vía Gojek/Grab: $2-6 por viaje
• Traslado desde el aeropuerto: $25-40 sólo ida
• Alquiler de coche con conductor: $40-70/día (8-10 horas de servicio)

La normativa oficial de transporte y las actualizaciones regionales las publica el Gobierno Provincial de Bali: baliprov.go.id

Nota: El tráfico se ralentiza considerablemente en el centro de Ubud durante las horas punta. Prevea entre 30 y 40 minutos más para los traslados al aeropuerto.

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Salud y bienestar

Ubud ofrece acceso a clínicas y hospitales de nivel internacional en un radio de 30-60 minutos. Hay muchos médicos generalistas, dentistas, pediatras y fisioterapeutas de habla inglesa. Muchas clínicas ofrecen servicios de telemedicina y atención 24 horas.

• Consulta general: $25-50; pruebas de laboratorio estándar: $20-40
• Limpieza dental: $40-80
• Seguro para expatriados (anual): $800-1.500+

El Ministerio de Sanidad de Indonesia ofrece información actualizada sobre servicios sanitarios y recomendaciones de salud pública en kemkes.go.id

Información de emergencia: Marque el 112 para emergencias generales o el 118 para emergencias médicas. Tenga siempre a mano los datos de su seguro y la información de contacto de la clínica más cercana. Para actualizaciones oficiales, visite kemkes.go.id.

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Educación

Ubud y sus alrededores ofrecen diversas opciones educativas para las familias:

• Green School (a 30 minutos): La matrícula oscila entre $10.000 y $25.000/año en función del grado.
• Escuela Pelangi (Ubud): $4,000–9,000/year
• The Wood School y otras instituciones privadas: $3,000–7,000/year
• Actividades extraescolares: Cursos de idiomas ($80-200/mes), programas de arte y STEM ($50-150/mes)

Muchas escuelas fomentan comunidades muy unidas y ofrecen apoyo tanto a los niños como a los padres, con transporte, actos y grupos de padres.

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Dónde vivir en Ubud

Las zonas residenciales más populares entre los expatriados son:

• Penestanan - Cerca del centro, ambiente artístico; apartamentos 1BR: $700-1,200/mes, 2BR villas: $1,500-2,500
• Nyuh Kuning - Barrio verde y tranquilo cerca del Bosque de los Monos; villas de 2BR: $1,800-3,000
• Sayan - Vistas a la selva y panorámicas del río Ayung; villas premium: $2.500-5.000
• Mas y Pejeng - Zonas familiares, más tranquilas y de baja densidad; viviendas de 2 dormitorios: $1.200-2.000
• Tegallalang - Icónicas vistas a la terraza de arroz; viviendas de 1-2BR: $800-1.600

La elección del barrio repercutirá en el rendimiento del alquiler y en los costes de mantenimiento (por ejemplo, de jardines, piscinas, seguridad).

Coste de la vida: Estimaciones clave

A continuación se indican los gastos mensuales medios de una familia de tres miembros (dos adultos + un niño), excluido el alquiler:

• Comestibles (mezcla de mercados y supermercados): $400-700
• Cenar fuera: $300-600
• Servicios públicos (electricidad, agua, internet): $70-150
• Transporte (scooter + ocasional ride-hailing): $100-200
• Asistencia sanitaria y seguros: $100-250
• Educación (escuela privada, base mensual): $300-800 equivalente

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Medio ambiente y seguridad

Ubud es una región de exuberante vegetación y clima tropical húmedo. Durante la temporada de lluvias (noviembre-marzo), las zonas bajas pueden sufrir inundaciones. La proximidad de bosques y arrozales hace que los encuentros con monos (sobre todo cerca del Bosque de los Monos) sean frecuentes.

Los índices de delincuencia callejera son relativamente bajos, pero se aplican las precauciones de seguridad habituales. El gobierno de Bali publica alertas de emergencia y meteorológicas a través de baliprov.go.id.

Panorama del mercado inmobiliario de Ubud

Ubud se ha convertido en una agrupación inmobiliaria autosuficiente impulsada por la demanda de turismo de bienestar, experiencias culturales y trabajo a distancia. El mercado se define por un umbral de entrada moderado, una ocupación de alquiler constante y unas estructuras de propiedad legal claras para los compradores extranjeros (arrendamiento, Hak Pakai y PT PMA). A nivel macroeconómico, la demanda se ve respaldada por el creciente número de llegadas internacionales (según datos del Badan Pusat Statistik (BPS)), baja inflación y estabilidad monetaria respaldada por Banco de Indonesiay un marco predecible para la zonificación y el registro de títulos de propiedad a través de la ATR/BPN.

"El mercado inmobiliario de Ubud sigue siendo uno de los más equilibrados de Bali, ya que ofrece bajos costes de entrada, una amplia demanda de inquilinos y rendimientos fiables de 11-15% anuales bajo una gestión profesional."

Tipos de inmuebles y precios de referencia

El mercado inmobiliario de Ubud incluye villas, casas adosadas, apartamentos, terrenos y propiedades comerciales a pequeña escala (villas boutique, casas de huéspedes). A continuación se indican los precios indicativos en USD:

Tipo de propiedad	Descripción	Gama de precios (USD)
2-3 BR Villa (Se traspasa 25-30 años)	Piscina, jardín, a 5-15 minutos del centro	$100.000 - $180.000
3-4 BR Villa (segmento medio)	Vistas panorámicas, gestión profesional	$250.000 - $450.000
Villa Premium	Arquitectura de diseño, terrazas panorámicas	$600,000 - $1,000,000+
Adosado / Dúplex	Formatos compactos en comunidades gestionadas	$150.000 - $280.000
Apartamento 1-2 DORM	Residencias con servicios	$80.000 - $180.000
Terreno residencial (por área, 100 m²)	Varía según la zonificación y la ubicación	$10.000 - $35.000 (hasta $50.000 en zonas prime)
Boutique Hotel / Pensión	6-12 habitaciones, negocio llave en mano	$300.000 - $700.000

"De media, los precios de las villas de Ubud son 20-35% más bajos que los de los centros turísticos costeros de Bali, aunque la ocupación suele igualarlos debido a los retiros durante todo el año y al turismo cultural".

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Comparación entre Ubud y los mercados costeros de Bali

En comparación con zonas como Canggu y Seminyak, Ubud ofrece un punto de entrada más accesible con rendimientos comparables. Para los inversores centrados en el rendimiento de los alquileres, Ubud presenta una relación precio-rendimiento más favorable, siempre que la propiedad esté bien gestionada.

Métrica (media)	Ubud	Canggu	Seminyak
Precio de entrada para 2-3 BR Villa (Se traspasa)	$150.000 - $300.000	$250.000 - $450.000	$220.000 - $400.000
Tarifa media diaria (ADR)	$120 - $160	$150 - $220	$140 - $210
Ocupación anual	65% - 75%	70% - 80%	65% - 75%
Rendimiento bruto del alquiler (ROI)	10% - 14%	10% - 15%	9% - 13%

"Comprar propiedades en Ubud es un movimiento estratégico para los inversores que buscan una ocupación estable, un flujo de caja predecible y unos gastos de capital moderados."

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Tendencias de precios e impulsores de la demanda

• La demanda tanto de alquileres como de ventas sigue creciendo, impulsada por el segmento del bienestar, los centros de coworking y el traslado de nómadas digitales y familias de expatriados.
• Según estimaciones conservadoras, el crecimiento anual de los precios es de 6-12%, con una mayor revalorización de los desarrollos ecológicos y las propiedades en zonas pintorescas.
• Las llegadas internacionales y la estabilidad de los precios se ven favorecidas por las condiciones macroeconómicas y Banco de Indonesia política monetaria, así como la mejora de la conectividad aérea (Datos BPS).
• La demanda se desplaza cada vez más hacia unidades llave en mano y propiedades gestionadas profesionalmente, sobre todo las destinadas a retiros y estancias de larga duración.

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Factores de rentabilidad y referencias operativas

• El rendimiento bruto de las villas de 2-3 BR oscila entre ~11-15% anualmente, basado en una ocupación de 65-75% y ADRs de $120-180.
• Las pintorescas villas boutique y las propiedades de estilo retiro ofrecen primas de 10-25% en temporada alta.
• Las propiedades arrendadas con 25-30 años restantes son significativamente más líquidas que aquellas con colas cortas (<15 años).
• Las empresas de gestión profesional mejoran el RevPAR y reducen la desocupación, algo esencial en cualquier estrategia de inversión inmobiliaria en Ubud.

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Marco jurídico y papel de la zonificación en la fijación de precios

• El valor y la liquidez de la propiedad están directamente ligados a la clasificación de la zonificación (residencial frente a comercial), los derechos de servidumbre y el estado del título de propiedad.
• Las comprobaciones jurídicas y de zonificación se realizan a través del ATR/BPNLos extranjeros suelen comprar a través de contratos de arrendamiento, Hak Pakai (para residentes) o estructuras corporativas PT PMA.
• Las parcelas con uso residencial confirmado y acceso a infraestructuras tienen una prima de 10-20% sobre terrenos comparables sin documentación completa.

"Sin una zonificación verificada, una certificación del terreno y el cumplimiento de los códigos de construcción locales (por ejemplo, retranqueos, límites de altura, servidumbres), no puede existir una inversión inmobiliaria segura en Bali. La diligencia debida no es negociable".

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Principales riesgos y cómo afectan a la fijación de precios

• Las limitaciones infraestructurales del centro de Ubud (ruido, atascos, etc.) empujan los precios más altos a la periferia, sobre todo en las zonas pintorescas.
• La volatilidad de la moneda y de la inflación debe tenerse en cuenta en los modelos financieros con una reserva operativa de 5-10%.
• Los arrendamientos cortos (<15 años) reducen significativamente la liquidez y el valor de reventa; las propiedades a las que les quedan entre 25 y 30 años pueden venderse con primas de 8-15%.
• La falta de permisos completos o de cumplimiento de la zonificación da lugar a descuentos en los precios y a posibles complicaciones legales en torno a la ocupación y el registro.

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Previsiones y escenarios de inversión

• Escenario de referencia: Revalorización anual del precio de 6-10% para chalés terminados; hasta 12-15% para ecoproyectos y ver propiedades.
• Se espera una demanda continua de viajeros de bienestar, grupos educativos y residentes de larga estancia (expatriados, trabajadores remotos).
• El mercado inmobiliario de Bali tiende hacia comunidades gestionadas con operadores de marca y servicios de hostelería estandarizados, así como hacia un creciente apetito por construcciones energéticamente eficientes.
• Para los inversores a largo plazo, Bali sigue siendo un mercado atractivo. El punto de entrada relativamente bajo de Ubud, su base diversificada de inquilinos y su madurez operativa contribuyen a la estabilidad de los flujos de caja.

"Conclusión: El sector inmobiliario de Ubud es un mercado equilibrado respaldado por un sólido modelo operativo. Aquí, las decisiones inteligentes en torno a la ubicación, el formato de propiedad y los socios de gestión importan mucho más que las fluctuaciones del mercado a corto plazo."

Potencial inversor de Ubud

Ubud ha cultivado una sólida economía local basada en el turismo de bienestar, los retiros, los eventos culturales y el trabajo a distancia. Estos factores se traducen en una demanda constante de alquileres a corto y medio plazo, un punto de entrada moderado para los inversores y rendimientos predecibles. Los vientos favorables a nivel macroeconómico, como la llegada constante de turistas (según datos de Badan Pusat Statistik (BPS)), la estabilidad monetaria y de la inflación mantenida por Banco de Indonesiay marcos jurídicos claros para la zonificación y el registro de títulos de propiedad supervisados por ATR/BPN-reforzar aún más su perfil inversor.

"La métrica de rendimiento clave para cualquier inversor inmobiliario en Ubud es el flujo de caja predecible: rendimientos brutos de 11-15% anuales y rendimientos netos de 8-11%, asumiendo una gestión profesional y una estructura de propiedad sólida."

Factores de demanda y rendimiento

• El turismo durante todo el año, combinado con segmentos de demanda diversificados -retiros de yoga, festivales culturales, familias, expatriados y nómadas digitales- sustenta una ocupación constante. Las llegadas internacionales mantienen su trayectoria ascendente, por BPS datos.
• Ubud ofrece una atractiva relación calidad-precio en comparación con las zonas costeras: Ubud Bali precios inmobiliarios siguen siendo inferiores, mientras que la ocupación suele ser comparable.
• Un fuerte factor de estilo de vida (bienestar, comida orgánica, entorno pintoresco, arte) aumenta las tarifas medias diarias (ADR) y el valor de vida del cliente (LTV).
• Se traspasa propiedad en Ubud (25-30 años) permite una menor entrada de capital; las estructuras Hak Pakai (para residentes) y PT PMA se adaptan a quienes buscan dirigir negocios de alquiler legales y generadores de ingresos.
• La estabilidad macroeconómica, incluida la inflación y los tipos de cambio controlados, reduce la volatilidad operativa, reforzada por políticas de Banco de Indonesia.

"Invertir en propiedades en Ubud no es sólo una opción de alquiler, sino una estrategia de revalorización del capital. Las propiedades terminadas están experimentando un crecimiento anual del valor de 6-10%, con proyectos ricos en vistas y centrados en la ecología que alcanzan hasta 12-15%".

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Modelo financiero: Referencias de rendimiento (escenarios de muestra)

La siguiente tabla muestra el rendimiento típico de las inversiones en villas de 2-3 dormitorios (25-30 años), situadas a 5-20 minutos del centro de Ubud, con gestión y comercialización:

Escenario	ADR (diario)	Ocupación	Ingresos brutos/año	OPEX + Gestión	Ingresos netos/año	Rango de precios	ROI bruto	Retorno neto de la inversión
Conservador	$120	60%	$26,280	50-55%	$11,800–$13,100	$180,000–$220,000	12-15%	6-7.5%
Línea de base	$150	65-70%	$35,600–$38,300	45-50%	$17,800–$21,000	$220,000–$300,000	12-16%	7.5-10%
Premium	$170-190	70-75%	$43,500–$52,000	42-48%	$22,000–$30,000	$300,000–$420,000	12-15%	8-11%

Notas:

• El ADR y la ocupación dependen de la ubicación, el diseño, la calidad del anuncio y el rendimiento del operador.
• Los gastos de explotación (OPEX) incluyen la limpieza, el mantenimiento del jardín y la piscina, los servicios públicos, las reparaciones menores y el marketing. Los gastos de gestión suelen representar el 15-25% de los ingresos brutos.
• El CAPEX inicial (mobiliario y electrodomésticos para 2-3 dormitorios) oscila generalmente entre el $20.000 a $40.000.

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Segmentos de alto potencial

• Villas panorámicas con vistas a terrazas de arroz o barrancos: primas ADR de 10-25%; precio de compra $280,000–$600,000+.
• Villas orientadas al retiro con terrazas de yoga y spa: estancias medias más largas; ADR $170–$220.
• Adosados/Dúplex compactos en comunidades gestionadas: entrada de $150,000–$280,000bajo OPEX por unidad.
• Apartamentos con serviciosóptimo para alquileres a largo plazo (expatriados, nómadas digitales); gama de precios $80,000–$180,000.
• Villas familiares (3-4 DORM) a 20-40 minutos de la Escuela Verde: estacionalidad fiable, ADR $160–$210; gama de compra $250,000–$450,000.

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Revalorización del capital y estrategia de salida

• La revalorización estándar de las villas terminadas se estima en 6-10% anualescasos, los activos centrados en la vista pueden mandar 12-15%.
• Un horizonte de mantenimiento de 3 a 5 años, junto con reinversiones en jardinería, iluminación o mobiliario, puede añadir un 8-12% adicional por encima del crecimiento del mercado en la reventa.
• Los inmuebles a los que les quedan más de 20 años de arrendamiento y que cuentan con toda la documentación legal (zonificación, IMB/PBG, permisos de explotación) gozan de una liquidez superior.

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Factores de riesgo y estrategias de mitigación

• Reglamentaria: Garantizar el cumplimiento de la zonificación del uso del suelo, el estado de los títulos y los certificados de propiedad mediante ATR/BPN.
• Mercado: La estacionalidad y la presión sobre los precios pueden compensarse mediante la gestión de la marca, el marketing omnicanal y la fijación dinámica de precios.
• Financiera: Cubra la exposición a las divisas y la inflación con modelos financieros probados en situaciones de estrés. Reserve 3-5% del valor de los activos anualmente para mantenimiento y reservas de capital. Consulte Banco de Indonesia para los indicadores económicos.
• Legal: Asegurar la propiedad mediante estructuras correctas (arrendamiento, Hak Pakai, PT PMA) y acuerdos formales de gestión de la propiedad. Sin ellos, La inversión inmobiliaria segura en Bali no es factible.

"La regla de oro en el sector inmobiliario de Ubud: la diligencia debida primero, el depósito después. Verifique siempre la zonificación, las servidumbres y los permisos antes de firmar".

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Impuestos y gastos: Impacto en la rentabilidad

• Costes iniciales:
• Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (BPHTB): ~5%
• Gastos de notario/PPAT: ~1%
• IVA potencial: 11%
• Plan de 6-10% costes totales de cierre además del precio de venta.
• Gastos corrientes:
• Servicios de jardinería/piscina/limpieza: $200–$300/month para villas de 2-3 BR
• Seguro de bienes: $400–$900/year
• Registro fiscal y cumplimiento legal:
• Siga los procedimientos establecidos por ATR/BPN.
• Los alquileres operados a través de una empresa PT PMA deben seguir las normas de contabilidad del impuesto de sociedades; consulte a un asesor fiscal y haga referencias cruzadas. BPS datos para las referencias de costes.

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Outlook

• Escenario de referencia:
• Ubud Bali precios inmobiliarios previsión de aumento 6-10% anualcon el apoyo de un turismo coherente (BPS) y el control de la inflación (Banco de Indonesia).
• Rendimientos brutos de 11-15%, rendimientos netos de 8-11% alcanzable con una gestión profesional y una propiedad cumplidora.
• Entre las tendencias del mercado figuran:
  • Expansión de las promociones centradas en el bienestar
  • Crecimiento de las comunidades gestionadas
  • Aumento de la demanda de estancias de larga duración (expatriados, profesionales a distancia)

"La conclusión para los inversores: Comprar propiedades en Ubud es una estrategia bien equilibrada para obtener rentas y aumentar el capital, en la que la ubicación, la estructura y la disciplina operativa importan más que las oscilaciones del mercado a corto plazo."

Aspectos legales de la compra de propiedades en Bali para extranjeros

Los inversores extranjeros pueden adquirir y utilizar legalmente propiedades en Bali a través de varias estructuras de propiedad aprobadas. La clave de una transacción segura reside en el cumplimiento de la zonificación, la selección de la forma jurídica correcta de propiedad, la verificación de la autenticidad del título y el registro oficial de la operación ante notario (PPAT) y su inscripción en el sistema oficial de registro de la propiedad de Indonesia, ATR/BPN (Ministerio de Asuntos Agrarios y Ordenación del Territorio).

"Los extranjeros no pueden poseer títulos de propiedad (Hak Milik/SHM). Las estructuras legalmente permitidas incluyen arrendamientos a largo plazo (Hak Sewa), derechos de uso (Hak Pakai) para residentes o adquisición a través de una PT PMA (empresa de propiedad extranjera) que posea derechos de HGB o Hak Pakai."

Opciones de propiedad disponibles para compradores extranjeros

Tipo de propiedad	Admisibilidad	Duración/Naturaleza	Derechos concedidos	Pros y contras	Presupuesto típico
Arrendamiento (Hak Sewa)	Cualquier persona extranjera	25-30 años con opciones de renovación	Vivir o alquilar (con los permisos necesarios)	+ Bajo coste de entrada; - Amortización por arrendamiento	$100.000-$300.000 por un chalet de 2 ó 3 dormitorios
Hak Pakai	Residente extranjero con KITAS/ITAS	Hasta 30 años + prórrogas	Vivir o alquilar (con permisos)	+ Registrado en ATR/BPN; - Requiere residencia	$150.000-$450.000 (el valor mínimo puede variar según la región)
PT PMA (Propiedad de la empresa)	Empresa indonesia de propiedad extranjera	HGB o Hak Pakai derechos, mientras que la empresa está activa	Construir, poseer, explotar y alquilar legalmente	+ Legitimidad empresarial; - Contabilidad y cumplimiento	Puesta en marcha: $3.000-$7.000 + $1.000-$2.000/año de mantenimiento

• Los permisos de residencia (KITAS/ITAS) son expedidos por la Dirección General de Inmigración; los detalles y las categorías de visado pueden consultarse en imigrasi.go.id.
• El registro de títulos de propiedad y las comprobaciones de zonificación se gestionan a través de ATR/BPN.
• La configuración y autorización de PT PMA se procesa a través del sistema nacional OSS/RBA en oss.go.id.

"Bali leasehold vs. freehold: La propiedad absoluta (Hak Milik/SHM) está prohibida a los extranjeros. Las alternativas seguras son Hak Pakai para residentes o HGB/Hak Pakai a través de PT PMA".

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Documentos clave y diligencia debida para la propiedad en Bali

• Certificado de propiedad del terreno o del edificio: SHM, HGB o HP (expedido por ATR/BPN) más informe del historial de propiedad.
• Conformidad con la zonificación: Confirma que el terreno está designado para uso residencial, turístico o comercial.
• Licencias de obras: PBG (antes IMB), cédula de habitabilidad (SLF), cumplimiento de la normativa de altura/retroceso.
• Servidumbres y accesos: Incluye servidumbres de paso, servicios públicos y accesos de riego (subak).
• Situación fiscal: No se adeuda ningún impuesto sobre bienes inmuebles (PBB).
• Contratos de arrendamiento (en caso de arrendamiento): Deben indicar claramente el plazo, las condiciones de renovación, y estar notariados y registrados en el PPAT.
  Todos los documentos deben verificarse a través de las oficinas de ATR/BPN y los registros catastrales.

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Impuestos y tasas de transacción

Carga	Tasa/importe típico	Cuando proceda	Notas
BPHTB (Impuesto de adquisición)	~5% del valor catastral o de transacción	En la adquisición (arrendamiento/Hak Pakai/HGB)	Normalmente lo paga el comprador
PPh (impuesto del vendedor)	~2,5% de precio de venta	En la transferencia de propiedad	Retenido en origen
IVA	11%	Sobre las ventas primarias de promotores/empresas	Depende del régimen de IVA del vendedor
Notario/PPAT	~0,5-1% de precio o $1.500-$3.000 plano	Para la ejecución y registro de contratos	Incluye redacción de acuerdos, plica, transferencia de títulos
PBB (Impuesto anual sobre bienes inmuebles)	$50–$300/year (property-dependent)	Pagado anualmente	Impuesto local sobre bienes inmuebles

"Prevea destinar 6-10% adicionales al precio de compra para impuestos, gastos legales y administrativos".

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Umbrales mínimos de inversión y requisitos para los compradores extranjeros

• Para obtener Hak Pakai bajo un nombre extranjero individual, se aplica un valor mínimo de la propiedad, que suele oscilar entre ~$130.000 y $330.000 en función del tipo de propiedad y la ubicación. Confirme los umbrales locales directamente con ATR/BPN.
• A KITAS/ITAS es obligatorio para optar al Hak Pakai; las categorías de visado y los procesos de renovación se detallan en imigrasi.go.id.
• Para explotar una propiedad de alquiler como negocio, los extranjeros deben registrarse en OSS y obtener los permisos de alojamiento/turismo adecuados al tipo de bien (villa, pensión, apartamento, etc.).

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Zonificación y legalidad operativa

• Sólo los terrenos zonificados para uso residencial o turístico pueden ser objeto de construcción y alquiler legales.
• Un PBG válido confirma la conformidad del edificio. Los alquileres de corta duración requieren licencias específicas del sector, según el formato.
• Las propiedades situadas fuera de las zonas conformes corren el riesgo de que se les deniegue el registro del título y pueden incurrir en sanciones.

"Sin una zonificación confirmada y un PBG, una propiedad no puede considerarse una 'inversión segura en Bali'".

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Proceso de transacción paso a paso

1. Comprobación preliminar: Solicite copias de los certificados de titularidad, historial ATR/BPN, permisos de zonificación y PBG/SLF.
2. Carta de intenciones (LOI) y depósito: Por lo general, 5-10% en custodia con un notario.
3. Diligencia debida completa: Incluye cadena de titularidad, servidumbres, situación fiscal y cumplimiento del trazado.
4. Contrato principal (escritura PPJB/PPAT): Ejecución, pago y registro ATR/BPN.
5. Si utiliza PT PMA: Obtener la identificación de la empresa (NIB) y las licencias a través del OSS. Si utiliza Hak Pakai: establezca la situación del visado a través de Inmigración.
6. Post-transacción: Gestionar la declaración de impuestos, la instalación de servicios públicos y la concesión de licencias de alquiler.

Calendario: Aproximadamente de 4 a 10 semanas si todos los documentos están en regla.
Presupuesto para transacciones y apoyo jurídico: $5,000–$12,000incluyendo impuestos, notario, traducciones y permisos.

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Costes adicionales típicos

• Diligencia debida legal: $1,500–$3,000
• Traducción de documentos y apostillas: $200–$600
• Licencia de alojamiento/turismo: $500–$2,000
• Seguro de bienes: $400–$900/year
• Servicios de contabilidad PT PMA: $1,000–$2,000/year

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Riesgos y prácticas prohibidas

"Precaución: la propiedad de nominados es ilegal".
Estructurar la propiedad absoluta (SHM) bajo un "amigo" indonesio o un representante es ilegal y expone al comprador a un grave riesgo de pérdida de activos.

• Los arrendamientos con menos de 15 años restantes sufren de escaso valor de reventa y baja liquidez.
• La ausencia de PBG/SLF o de licencias de alquiler adecuadas puede acarrear multas o cierres operativos.
• Las infracciones de la zonificación pueden dar lugar a la denegación del título o del uso.
• Contrate siempre a un notario certificado/PPAT y verifique cada reclamación mediante ATR/BPN antes de transferencia de fondos.

Riesgos ocultos y cómo evitarlos

Aunque el mercado inmobiliario de Ubud puede ofrecer estabilidad y atractivos rendimientos, el éxito depende de una rigurosa diligencia debida. Los escollos legales, técnicos y operativos pueden erosionar la rentabilidad y la liquidez si se pasan por alto. Las áreas de riesgo más importantes son la verificación de los títulos de propiedad, el cumplimiento de la zonificación, los permisos de construcción y explotación y las licencias de alquiler. ATR/BPNlicencias comerciales (alquiler/hostelería) a través de OSS RBAy el seguimiento del riesgo de divisas o inflación a través de Banco de Indonesia.

Riesgos jurídicos: Titularidad, zonificación y estructuras de propiedad

• Titularidad nominal (SHM): Los extranjeros no están autorizados a poseer Hak Milik (propiedad absoluta). Estructurar la propiedad a través de un representante indonesio es ilegal y expone al comprador a graves pérdidas patrimoniales.
• Desajustes de zonificación: Un uso erróneo del suelo (residencial, turístico, comercial) puede dar lugar a la denegación del registro del título y a sanciones legales. La zonificación debe verificarse mediante ATR/BPN.
• Permisos de construcción y explotación: Se requiere un PBG (antes IMB) y un SLF (cédula de habitabilidad) válidos para tener capacidad jurídica y cobertura de seguro.
• Contratos de arrendamiento: Las cláusulas de renovación imprecisas, los acuerdos no registrados y las servidumbres poco claras (por ejemplo, las vías de acceso) pueden comprometer el valor y la utilidad de los activos.
• Riesgos del PT PMA: Operar sin las debidas clasificaciones comerciales o licencias de alojamiento de OSS hace que los alquileres no cumplan la normativa y expone a los propietarios a multas.

"Sin una zonificación confirmada, PBG y SLF, una propiedad no puede considerarse una inversión segura".

Riesgos de construcción, técnicos y medioambientales

• Parcelas en laderas y barrancos: A menudo se asientan sobre terrenos inestables y son propensos a desprendimientos durante la estación lluviosa. Es esencial realizar un estudio geotécnico y diseñar muros de contención.
• Sistemas de drenaje y Subak: La interrupción de las redes de riego tradicionales de Bali puede desencadenar conflictos e inundaciones. Es obligatorio un drenaje debidamente diseñado y aprobado.
• Suministro de electricidad y agua: Unas conexiones PLN infradimensionadas y un bajo rendimiento de los pozos pueden aumentar los gastos operativos y degradar la habitabilidad.
• Calidad de construcción: Las deficiencias en los sistemas de impermeabilización y MEP a menudo conducen a reparaciones costosas en los primeros 1-3 años de propiedad.

"Una auditoría técnica previa a la compra (estructura, MEP, drenaje) puede ahorrar entre $5.000 y $30.000 sólo en el primer año".

Riesgos financieros y operativos

• Subestimación del OPEX: Los gastos de explotación típicos de una villa de 2-3 dormitorios (jardín, piscina, limpieza, servicios, desgaste) oscilan entre $200-$300/mes, pero aumentan considerablemente si se trata de propiedades con vistas o parcelas más grandes.
• Contratos de gestión: Las estructuras de comisiones del 15-25% de los ingresos brutos, más las comisiones ocultas de marketing o mantenimiento, pueden reducir el rendimiento neto de la inversión entre 1 y 2 puntos porcentuales.
• Riesgo de cambio: Los ingresos pueden percibirse en USD o en IDR, mientras que los gastos se denominan en IDR. Las fluctuaciones deben modelarse en función de Banco de Indonesia datos sobre inflación y tipos de cambio.
• Lagunas en la concesión de licencias: La explotación de un alquiler sin la debida clasificación de hostelería/turismo en OSS puede acarrear multas o la suspensión forzosa.

Errores contractuales comunes

• No hay fideicomiso ni depósito garantizado: Aumenta el riesgo de perder sus fondos.
• Indefinido FF&E (Mobiliario, Instalaciones y Equipamiento): Provoca disputas durante el traspaso.
• Servidumbres no reveladas: El acceso o los derechos de riego pueden dificultar las renovaciones o el uso.
• Ausencia de sanciones y garantías: La ausencia de cláusulas contractuales relativas a retrasos o defectos debilita su protección jurídica.

"Asegúrate de que tu contrato incluye: depósito en garantía con PPAT, una lista detallada de FF&E, condiciones de pago basadas en hitos, penalizaciones por retraso y garantías posteriores a la entrega".

Principales riesgos y cómo abordarlos: cuadro sinóptico

Riesgo	Indicador	Cómo verificar / resolver	Coste estimado (USD)
Titularidad nominal	SHM a nombre de un particular	Utilizar arrendamiento/Hak Pakai/PT PMA; registrarse en ATR/BPN	Auditoría legal: $1,500–$3,000
Zonificación y PBG/SLF	Clasificación incoherente del uso del suelo	Solicitar extractos del catastro, mapas de zonificación; confirmar la conformidad	Notary/PPAT: $1,500–$3,000
Corto plazo de arrendamiento	Plazo restante ≤15 años	Negociar una prórroga de 25-30 años	Prima de precio: $10.000-$60.000
Servidumbres/Acceso subacuático	Sin carretera oficial ni derechos de riego	Registrar las servidumbres en los documentos catastrales	$2,000–$10,000
Ingeniería / Drenaje	Humedad, inundaciones	Inspección MEP/drenaje; modernización	$1,000–$8,000
Ladera / Geología	Grietas, inestabilidad de taludes	Estudio geotécnico; refuerzo de taludes	$1,000–$15,000
Licencias de alquiler	El OSS carece de clasificación hostelera	Registrar empresas y actividades a través de OSS	$500–$2,000
Comisión de Gestión	Cuota fija + porcentaje de reducción	Licitar a los operadores; incluir los KPI y los SLA en el contrato	15-25% de ingresos
Servicios públicos (electricidad/agua)	Baja tensión o caudal de agua	PLN mejoras, bombas, embalses	$600–$4,000

"Reserve anualmente 1,5-3% del valor de la propiedad para mantenimiento imprevisto. Esto preserva tu rentabilidad real".

Estructuración de una transacción jurídicamente sólida

• Diligencia debida previa a la transacción: Verificar los documentos de propiedad, el cumplimiento de la zonificación, el PBG/SLF, las servidumbres y los recibos de impuestos.
• Fideicomiso: Depositar 5-10% sólo después de la diligencia debida con éxito y a través de un notario certificado/PPAT.
• Auditoría técnica: Evalúe la estructura, los sistemas MEP, el drenaje, el rendimiento térmico y el riesgo de moho. En caso de pendientes, incluya un informe geotécnico.
• Contrato claro y completo: Incluye un calendario de pagos, penalizaciones por retrasos, una lista de equipamiento y una cláusula de garantía de 3 a 12 meses tras la entrega.
• Uso de alquiler: Garantizar que las actividades empresariales y las licencias se registran a través de OSS RBA.
• Gestión de divisas: Utilizar el USD para la fijación de precios, pero mantener las reservas de IDR para las operaciones. Vigilar el tipo de interés oficial del Banco de Indonesia y los indicadores de inflación.

Presupuesto estimado de instalación:

• Diligencia debida jurídica y técnica: $2,500–$6,000
• Notario/PPAT: $1,500–$3,000
• Concesión de licencias: $500–$2,000
• Fondo de contingencia para reparaciones: 1,5-3% del precio de la propiedad anualmente
• Reserva de explotación: $200–$300/month para una villa de 2-3 dormitorios

"En resumen: la diligencia debida estructurada, la propiedad legalmente sólida y la concesión de licencias adecuadas a través de sistemas oficiales son sus mejores salvaguardas contra la pérdida de activos y son la clave para un retorno de la inversión estable."

Casos prácticos de inversión inmobiliaria en Ubud

A continuación se presentan escenarios de inversión verificados y reales en diferentes formatos de propiedad y explotación de propiedades inmobiliarias en Ubud, desde una villa clásica en régimen de arrendamiento y un refugio boutique con un PT PMA hasta una residencia Hak Pakai con ingresos parciales por alquiler. Las métricas de rendimiento reflejan las tendencias turísticas reales basadas en BPS (agencia oficial de estadística de Indonesia)condiciones macroeconómicas e inflación Banco de Indonesia marco de política monetaria. La seguridad jurídica se basa en el registro adecuado de los títulos mediante ATR/BPN.

"En la práctica, en Ubud se pueden alcanzar rendimientos brutos de 11-15% y netos de 7-11%, siempre que la estructura de propiedad, la zonificación y la gestión inmobiliaria se establezcan correctamente."

Caso 1: Chalet de 3 dormitorios (30 años de arrendamiento) - Modelo de alquiler clásico

• Ubicación: Barrio tranquilo cerca de terrazas de arroz, a 10-15 minutos del centro de Ubud.
• Propiedad: Se traspasa propiedad en Ubud (25 años restantes).
• Inversión: $260,000 compra + $20,000 para mobiliario y electrodomésticos = $280,000 total.
• Operaciones: Alquiler a corto plazo a través de un administrador de fincas profesional (18% comisión).
• Métricas 2025: ADR $165; ocupación 72%; ingresos brutos ≈ $43.300/año.
• Costes: Servicios públicos, limpieza, mantenimiento del jardín/piscina, reparaciones menores, marketing y gestión = 44-46% de ingresos.
• Resultado: Ingresos netos ≈ $23,000–$24,300/year; ROI neto ≈ 8,2-8,7%.
• Cronología legal: 6-8 semanas para el proceso notarial/PPAT completo y el registro en ATR/BPN.

Factores clave del éxito:

• Lote pintoresco y tranquilo con fácil acceso a la ciudad produjo una prima ADR 8-12%.
• Entrada estable de turistas impulsada por los retiros de yoga y los festivales, en consonancia con BPS datos.
• Gran rendimiento de los anuncios: fotografía profesional, precios dinámicos y marketing multiplataforma.

Caso 1. Conclusión: La compra de una villa de 3 dormitorios en alquiler en Ubud es un modelo fiable, que ofrece una previsible 8-9% ROI neto con una ejecución competente.

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Caso 2: Boutique Wellness Retreat (6 habitaciones vía PT PMA)

• Ubicación: Zona de Tegallalang, a 20-25 minutos del centro de la ciudad, con vistas a barrancos y arrozales.
• Propiedad: PT PMA con licencia hotelera a través de OSS; título registrado como HGB/Hak Pakai con ATR/BPN.
• Inversión: Terreno + construcción + lanzamiento = $920,000.
• Operaciones: 6 llaves, pabellón de yoga, salas de spa, paquetes de bienestar escalonados.
• Métricas 2025: ADR $175; ocupación 68%; ingresos brutos ≈ $260.000/año.
• Costes: Personal, marketing, consumibles, servicios, gestión = 56-60% de ingresos (reducidos en 22-28% mediante reservas directas).
• Resultado: Ingresos netos ≈ $100,000–$114,000/year; ROI neto ≈ 10,8-12,4%.
• Riesgos mitigados: $18.000 de CAPEX para la ingeniería de taludes y la certificación SLF antes del lanzamiento.

Factores clave del éxito:

• Diversificación de la demanda mediante retiros y estancias largas más allá de la temporada alta.
• Operador experto en bienestar que impulsa el LTV y el RevPAR.
• Estrategia dinámica de precios alineada con los indicadores de inflación y tipos de cambio de Banco de Indonesia.

Conclusión del caso 2: Invertir en un retiro boutique de bienestar en Ubud a través de PT PMA puede reportar una rentabilidad neta de dos dígitos cuando la concesión de licencias y las operaciones cumplen las normas reglamentarias.

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Caso 3: Residencia Hak Pakai con alquiler parcial (familia con KITAS)

• Ubicación: Al sur de Ubud, a 15 minutos de colegios internacionales y clínicas médicas.
• Propiedad: Hak Pakai basado en KITAS (permiso de residencia), registrado a través de ATR/BPN.
• Inversión: $370,000 para una villa de 3 dormitorios llave en mano.
• Operaciones: Ocupado por el propietario 6-7 meses al año; alquiler a corto plazo el resto.
• Métricas 2025: 200 noches de alquiler/año, ADR $170; ingresos brutos ≈. $34,000.
• Costes: 45-48% de los ingresos; los ingresos netos ≈. $17,500–$18,700; ROI neto ≈ 4,7-5,1%.
• Estrategia: Reduce el coste de la vida al tiempo que mantiene el acceso a escuelas y asistencia sanitaria, además de la monetización pasiva del activo.

Factores clave del éxito:

• Poca competencia en el segmento de villas familiares (3-4 dormitorios).
• La zonificación y los documentos legales adecuados (PBG/SLF) garantizaron la inclusión en la lista de la OTA y la elegibilidad para el seguro.
• Cumplimiento transparente de impuestos y visados con costes de explotación predecibles basados en Banco de Indonesia las previsiones.

Conclusión del caso 3: Para las familias de expatriados, Ubud ofrece una vida cómoda con ingresos parciales, un escenario conservador pero sostenible.

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Caso 4: Apartamento de un dormitorio: alquiler a largo plazo para nómadas digitales

• Ubicación: A 5-8 minutos de cafés y centros de coworking en el centro de Ubud.
• Propiedad: Se traspasa (25 años).
• Inversión: $145,000 para una unidad totalmente amueblada en un complejo gestionado.
• Operaciones: Alquileres mensuales (largas estancias); tarifa media $1.250/mes; ocupación 88%.
• Finanzas: Ingresos brutos ≈ $13.200/año; OPEX 18-22%; ROI neto ≈ 7,0-7,5%.
• Riesgos: Dependencia de plataformas agregadoras y fluctuaciones estacionales de los precios, mitigadas mediante canales directos y paquetes "vivir y trabajar".

Caso 4. Conclusión: El bajo coste de entrada y el flujo de caja estable hacen de este formato una forma inteligente de diversificar una cartera inmobiliaria en Ubud.

Consejo profesional: Para un inversión inmobiliaria segura en Baliempezar con la diligencia debida, confirmar la zonificación y el registro del título con ATR/BPN, alinear las previsiones de alquiler con los riesgos macroeconómicos mediante Banco de IndonesiaAdemás del precio de compra, presupueste 6-10% para impuestos y gastos de cierre. De este modo salvaguardará su ROI y garantizará el cumplimiento de la normativa.

Conclusión

Ubud sigue destacando como destino inteligente y equilibrado tanto para vivir como para invertir capital. Su armonioso estilo de vida, la diversificación de la demanda de alquileres y unos marcos jurídicos bien definidos hacen del sector inmobiliario de Ubud una opción práctica y estratégica. La demanda se sustenta en la fuerte afluencia de turistas, según datos de BPSCondiciones de precios estables gracias a Banco de Indonesiaprocesos transparentes de registro de la propiedad mediante ATR/BPN. Con una estructura de propiedad adecuada y una gestión profesional, la rentabilidad neta típica oscila entre 8% y 11% anuales, mientras que la revalorización de los activos en propiedades terminadas tiende a 6-10% al año.

Para los inversores: Comprar propiedades en Ubud es una estrategia de "rendimiento + crecimiento del capital" con un flujo de caja predecible, indicadores de rendimiento rastreables (ADR, ocupación, OPEX) y un marco jurídico claro (arrendamiento, Hak Pakai o PT PMA).

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Lista de comprobación rápida previa a la inversión

• Confirme la zonificación y la propiedad: Solicite títulos de propiedad y extractos de zonificación a ATR/BPN. Una inversión inmobiliaria segura en Bali comienza siempre con la diligencia debida.
• Ejecutar las finanzas: Asigne un 6-10% adicional del precio de la propiedad para impuestos y gastos de cierre. El OPEX típico de una villa de 2-3 dormitorios es de $200-$300/mes. Los gastos de gestión de la propiedad oscilan entre 15 y 25% de los ingresos brutos.
• Alinearse con sus objetivos: Decidir entre una estrategia de alquiler puro (con un objetivo de 8-11% de rendimiento neto de la inversión inmobiliaria en Bali) o un uso híbrido con ocupación parcial por el propietario. Comprobar las implicaciones fiscales y de visado (ver: Cómo comprar una propiedad en Bali).
• Seleccione su modelo de propiedad: Los compradores extranjeros pueden poseer propiedades legalmente mediante arrendamiento, Hak Pakai (con residencia) o a través de una empresa PT PMA. La propiedad absoluta (Hak Milik) no está disponible para los no indonesios.
• Realizar una inspección técnica: Compruebe el drenaje, los sistemas MEP, la impermeabilización y la geología de los taludes. Esto puede ahorrar entre $5.000 y $30.000 en reparaciones futuras.

¿Listo para avanzar?

• Ofrecemos un consulta gratuita de 15-20 minutos para hablar de formatos de propiedad, presupuesto y objetivos de inversión.
• Basándonos en su estrategia para invertir en propiedades en Ubud, prepararemos un lista restringida de propiedades verificadas.
• Nuestro equipo gestionará los aspectos jurídicos y técnicos diligencia debidaincluyendo la zonificación y la comprobación del título con ATR/BPN.
• Le ayudaremos a construir un modelo de rendimiento y operacionesincluyendo proyecciones de ADR, RevPAR y OPEX.

Póngase en contacto con nosotros: le ayudaremos a identificar y validar la propiedad adecuada, a elegir la estructura de propiedad óptima y a guiar su transacción hasta un cierre seguro. La propiedad inmobiliaria en Ubud es un paso claro hacia unos ingresos estables y un crecimiento del capital a largo plazo.