Убуд - культурное и духовное сердце Бали - место, где природа, ремесла и индустрия велнеса объединяются в процветающую экосистему, которая обеспечивает устойчивый спрос как на аренду, так и на покупку недвижимости. Этот район предлагает спокойный ритм жизни в сочетании с развитой инфраструктурой для удаленной работы, что делает его не только привлекательным местом для жизни, но и предсказуемой средой для долгосрочных инвестиций.

Для инвесторов Убуд имеет ряд очевидных преимуществ: относительно низкий порог входа, высокая ликвидность недвижимости, прозрачная правовая база для владения, растущий туристический поток, а также благоприятная государственная политика в области туризма, виз и зонирования.

"Убуд - это игра в долгую: круглогодичный туристический спрос, постоянная аренда, бронирование оздоровительных курортов и растущее сообщество цифровых кочевников. Стоимость виллы начального уровня составляет около $100 000, а доходность при профессиональном управлении - 12-15% в год".

Недвижимость в Убуде - это место, где оживленный рынок жизни встречается с дисциплинированной инвестиционной логикой. Если вы планируете купить недвижимость в Убуде в 2025 или 2026 году, стратегия проста: определите модель владения, проверьте статус зонирования, рассчитайте операционные расходы и реализуйте эффективный план управления. При правильном подходе ваш актив может стать надежным средством получения дохода и приумножения капитала.

Образ жизни в Убуде

Убуд предлагает гармоничное сочетание культуры, природы и современной инфраструктуры, что делает его привлекательным направлением как для жителей, так и для инвесторов. Его яркая велнес-сцена, процветающие сообщества экспатов и цифровых кочевников, доступ к качественному здравоохранению и образованию, а также надежное транспортное сообщение с аэропортом - все это способствует его привлекательности. Ниже представлен структурированный путеводитель для тех, кто рассматривает возможность проживания в Убуде или планирует переезд в эту часть Бали.

Ключевой момент: Убуд - круглогодичное направление с постоянным спросом на аренду жилья и развитой инфраструктурой, что делает его не только привлекательным местом для жизни, но и привлекательным местом для инвестиций в недвижимость, ориентированных на экспатов.

Культурная атмосфера

Убуд широко известен как культурное сердце Бали. Здесь находятся знаменитые музеи и культурные достопримечательности, в том числе:

Художественный музей Нека, Музей искусств Агунг Рай (ARMA) и Музей Возрождения Бланко (вход: $5-10).
Фестиваль писателей и читателей в Убуде - одно из самых известных литературных событий в Юго-Восточной Азии.
Деревни ремесленников, такие как Тегаллаланг (резьба по дереву), Мас (скульптура) и Селук (изделия из серебра).
Художественный рынок Убуда - предлагает текстиль, ремесленные изделия ручной работы и керамику.

Для инвесторов и арендаторов недвижимости это означает постоянный поток культурных событий и посетителей, что поддерживает спрос на краткосрочную и среднесрочную аренду.

Совет: Сезонные туристические пики (июль-август, декабрь-январь) тесно связаны с культурными календарями и могут напрямую влиять на заполняемость арендованных помещений, что полезно учитывать при планировании прибыли от инвестиций.

Международное сообщество и цифровые кочевники

Убуд известен своим разнообразным международным населением - от одиноких фрилансеров до семей. Новаторские коворкинг-пространства, такие как Hubud и Outpost, помогли сформировать здесь культуру цифровых кочевников. Сегодня многочисленные современные коворкинг-центры предлагают быстрый интернет (100-300 Мбит/с), частные офисы, переговорные комнаты и тихие зоны сосредоточения.

Дневной пропуск: $15-25
Ежемесячное членство: $150-250
Личный кабинет: от $300/месяц

Как для инвесторов, так и для удаленных специалистов понимание визовых требований Индонезии имеет решающее значение. Последние категории (такие как B211A и различные варианты KITAS) и подробности подачи заявления публикуются Генеральным управлением иммиграции: imigrasi.go.id.

Важно: Для долгосрочного проживания или удаленной работы на Бали требуется соответствующая виза или разрешение (например, KITAS). Всегда проверяйте последние требования на сайте официальный сайт иммиграционной службы.

Повседневная жизнь: Кафе, досуг и велнес

Убуд славится своими органическими кафе, веганской и фьюжн-кухней, студиями йоги и фитнеса, спа-салонами и оздоровительными ретритами.

Средние цены в кафе: Завтрак $6-10, обед/ужин $12-18
Занятия йогой: $8-15; безлимитный месячный абонемент: $80-150
Спа-процедуры (60-минутный массаж): $15-40; 3-7-дневные ретриты: $300-1,200
Тренажерные залы и студии функционального фитнеса: $30-70/месяц

В городе также есть живописные тропы, такие как Campuhan Ridge Walk, идеально подходящие для утренних пробежек или велосипедных прогулок. Все это способствует устойчивому оздоровительному образу жизни, который очень привлекателен для арендаторов.

Транспорт и логистика

Убуд расположен в самом сердце Бали, в 35-40 км (около 60-90 минут, в зависимости от трафика) от международного аэропорта Нгурах-Рай в Денпасаре.

Аренда скутера: $70-120/месяц; топливо ~$1-1.20/литр
Местные поездки через Годжек/Граб: $2-6 за поездку
Трансфер из аэропорта: $25-40 в одну сторону
Аренда автомобиля + водитель: $40-70/день (8-10 часов)

Официальные транспортные правила и региональные обновления публикуются правительством провинции Бали: baliprov.go.id

Примечание: В часы пик движение в центре Убуда значительно замедляется. При планировании трансфера из аэропорта оставьте дополнительные 30-40 минут.

Здравоохранение и велнес

В радиусе 30-60 минут езды от Убуда находятся клиники и больницы международного уровня. Англоговорящие врачи общей практики, стоматологи, педиатры и физиотерапевты широко доступны. Многие клиники предлагают услуги телемедицины и круглосуточное обслуживание.

Общая консультация: $25-50; стандартные лабораторные исследования: $20-40
Чистка зубов: $40-80
Страхование экспатов (годовое): $800-1,500+

Министерство здравоохранения Индонезии предоставляет обновленную информацию о медицинских услугах и рекомендациях в области общественного здравоохранения на сайте kemkes.go.id

Информация о чрезвычайных ситуациях: Наберите 112 для общих экстренных случаев или 118 для экстренных медицинских случаев. Всегда держите под рукой данные своей страховки и контактную информацию ближайшей клиники. Для получения официальной информации посетите kemkes.go.id.

Образование

Убуд и его окрестности предлагают широкий выбор вариантов образования для семей:

Зеленая школа (≈30 минут езды): Стоимость обучения составляет от $10,000 до $25,000 в год в зависимости от уровня класса.
Школа Пеланги (Убуд): $4,000–9,000/year
Школа Вуда и другие частные учреждения: $3,000–7,000/year
Внеклассные занятия: Языковые курсы ($80-200 в месяц), художественные и STEM-программы ($50-150 в месяц)

Многие школы создают сплоченные сообщества и оказывают поддержку как детям, так и родителям, включая транспорт, мероприятия и родительские группы.

Где жить в Убуде

Среди популярных районов проживания экспатов можно назвать следующие:

Penestanan - Близко к центру, художественная атмосфера; 1BR квартиры: $700-1,200/месяц, 2BR виллы: $1,500-2,500
Нюх Кунинг - Зеленый, тихий район рядом с Обезьяньим лесом; 2BR виллы: $1,800-3,000
Саян - Виды на джунгли и панорамы реки Аюнг; виллы премиум-класса: $2,500-5,000
Мас и Педженг - Благоприятные для семейного отдыха, тихие районы с низкой плотностью населения; дома 2BR: $1,200-2,000
Тегаллаланг - Исконные виды на рисовую террасу; дома 1-2BR: $800-1,600

Выбор района повлияет на доходность от аренды и расходы на содержание (например, на сады, бассейны, охрану).

Стоимость жизни: Основные оценки

Ниже приведены средние ежемесячные расходы семьи из трех человек (двое взрослых + один ребенок), не считая арендной платы:

Бакалея (смесь рынков и супермаркетов): $400-700
Обед на вынос: $300-600
Коммунальные услуги (электричество, вода, интернет): $70-150
Транспорт (скутер + периодические поездки): $100-200
Здравоохранение и страхование: $100-250
Образование (частная школа, ежемесячно): $300-800 эквивалент

Окружающая среда и безопасность

Убуд - это пышный зеленый регион с влажным тропическим климатом. В сезон дождей (ноябрь-март) в низинных районах возможны наводнения. Близость к лесам и рисовым полям означает, что встречи с обезьянами (особенно вблизи Леса обезьян) - обычное дело, храните продукты и ценные вещи надежно.

Уровень уличной преступности относительно низок, однако следует соблюдать стандартные меры предосторожности. Предупреждения о чрезвычайных ситуациях и погоде публикуются правительством Бали через baliprov.go.id.

Обзор рынка недвижимости Убуда

от £65 881

PARQ FAMILY

Бали, Убуд

от 29м²

Завершено

от 360м²

от 103м²

Роскошная вилла с 4 спальнями и современным дизайном

от £323 035

Luxury 4-Bedroom Villa with Modern Design

Бали, Убуд

от 200м²

Завершено

Смотреть все

Убуд превратился в самодостаточный кластер недвижимости, подпитываемый спросом на оздоровительный туризм, культурный отдых и удаленную работу. Рынок определяется умеренным порогом входа, постоянной арендной нагрузкой и четкими правовыми структурами собственности для иностранных покупателей (аренда, Hak Pakai и PT PMA). На макроуровне спрос поддерживается растущим числом международных прибытий (по данным Badan Pusat Statistik (BPS)), низкая инфляция и стабильность валюты, подкрепленная Банк Индонезиии предсказуемые рамки для зонирования и регистрации прав собственности на землю с помощью ATR/BPN.

"Недвижимость Убуда остается одним из самых сбалансированных рынков Бали, предлагая низкую стоимость входа, широкий спрос на арендаторов и надежную доходность в 11-15% в год при профессиональном управлении".

Типы недвижимости и ценовые ориентиры

Рынок недвижимости Убуда включает в себя виллы, таунхаусы, апартаменты, земельные участки и небольшие коммерческие объекты (бутик-виллы, гостевые дома). Ниже приведены ориентировочные цены в долларах США:

Тип собственности	Описание	Диапазон цен (USD)
2-3 BR Вилла (аренда 25-30 лет)	Бассейн, сад, 5-15 минут до центра	$100,000 - $180,000
Вилла 3-4 BR (средний сегмент)	Панорамные виды, профессиональное управление	$250,000 - $450,000
Вилла премиум-класса	Дизайнерская архитектура, живописные террасы	$600,000 - $1,000,000+
Таунхаус / Дуплекс	Компактные форматы в управляемых сообществах	$150,000 - $280,000
1-2 BR Apartment	Обслуживаемые резиденции	$80,000 - $180,000
Жилая земля (за участок, 100 м²)	Зависит от зонирования и местоположения	$10,000 - $35,000 (до $50,000 в прайм-зонах)
Бутик-отель / гостевой дом	6-12 комнат, бизнес "под ключ	$300,000 - $700,000

"В среднем цены на виллы в Убуде на 20-35% ниже, чем на прибрежных курортах Бали, а заполняемость часто соответствует им благодаря круглогодичному отдыху и культурному туризму".

Сравнение Убуда с прибрежными рынками Бали

По сравнению с такими районами, как Канггу и Семиньяк, Убуд предлагает более доступную точку входа при сопоставимой доходности. Для инвесторов, ориентированных на доходность от аренды, Убуд представляет собой более выгодное соотношение цены и доходности - при условии, что недвижимость хорошо управляется.

Метрика (средняя)	Убуд	Чангу	Семиньяк
Входная цена для 2-3 BR Villa (Leasehold)	$150,000 - $300,000	$250,000 - $450,000	$220,000 - $400,000
Средняя суточная ставка (ADR)	$120 - $160	$150 - $220	$140 - $210
Годовая заполняемость	65% - 75%	70% - 80%	65% - 75%
Валовая доходность от аренды (ROI)	10% - 14%	10% - 15%	9% - 13%

"Покупка недвижимости в Убуде - это стратегический шаг для инвесторов, стремящихся к стабильной занятости, предсказуемому денежному потоку и умеренным капитальным затратам".

Ценовые тенденции и факторы спроса

Спрос как на аренду, так и на продажу продолжает расти благодаря сегменту велнеса, коворкинг-центрам, а также переезду цифровых кочевников и семей экспатов.
По консервативным оценкам, ежегодный рост цен составляет 6-12%, при этом больше ценятся эко-застройки и недвижимость в живописных районах.
Международное прибытие и стабильные цены поддерживаются макроэкономическими условиями и Банк Индонезии денежно-кредитная политика, а также улучшение авиасообщения (Данные BPS).
Спрос все больше смещается в сторону объектов "под ключ" и профессионально управляемой недвижимости, особенно тех, которые предназначены для выездных мероприятий и долгосрочного проживания.

Факторы рентабельности инвестиций и операционные ориентиры

Валовая доходность для вилл 2-3 BR составляет от ~11-15% ежегодноНа основе 65-75% заполняемости и ADR $120-180.
В высокий сезон на живописные бутик-виллы и объекты в стиле ретрит действуют надбавки к тарифам в размере 10-25%.
Арендованная недвижимость со сроком владения 25-30 лет значительно более ликвидна, чем недвижимость с коротким сроком владения (<15 лет).
Профессиональные управляющие компании повышают RevPAR и сокращают количество вакантных мест, что важно для любой стратегии инвестирования в недвижимость Убуда.

Правовая база и роль зонирования в ценообразовании

Стоимость и ликвидность недвижимости напрямую зависят от зонирования (жилая или коммерческая), прав на сервитут и статуса права собственности на землю.
Проверки зонирования и законодательства проводятся через ATR/BPNИностранцы обычно приобретают недвижимость через договоры аренды, Hak Pakai (для резидентов) или корпоративные структуры PT PMA.
Участки с подтвержденным жилым использованием и доступом к инфраструктуре имеют премию 10-20% по сравнению с аналогичными участками без полной документации.

"Без проверенного зонирования, сертификации земли и соблюдения местных строительных норм и правил (например, отступы, ограничения по высоте, сервитуты) не может быть и речи о безопасных инвестициях в недвижимость на Бали. Должная осмотрительность не подлежит обсуждению".

Основные риски и их влияние на ценообразование

Инфраструктурные ограничения в центре Убуда (например, шум, пробки) вынуждают устанавливать премиальные цены на периферии, особенно в живописных районах.
Волатильность курсов валют и инфляция должны учитываться в финансовых моделях с операционным резервом 5-10%.
Короткий срок аренды (<15 лет) значительно снижает ликвидность и стоимость перепродажи; объекты с 25-30-летним сроком аренды могут продаваться с премией 8-15%.
Отсутствие полной разрешительной документации или соответствия зонированию приводит к снижению цен и потенциальным юридическим сложностям, связанным с заселением и регистрацией.

Прогнозы и инвестиционные сценарии

Базовый сценарий: Ежегодное повышение цен на 6-10% для завершенных вилл; до 12-15% для экопроектов и видовых объектов.
Постоянный спрос ожидается со стороны путешественников, путешествующих с целью оздоровления, образовательных кластеров и долговременных жителей (экспаты, удаленные работники).
На рынке недвижимости Бали наблюдается тенденция к созданию управляемых сообществ с брендовыми операторами и стандартизированными услугами гостеприимства, а также растущий аппетит к энергоэффективным зданиям.
Для долгосрочных инвесторов Бали остается привлекательным рынком. Относительно невысокая цена входа в Убуд, диверсифицированная база арендаторов и зрелость операционной деятельности способствуют стабильным денежным потокам.

"Итог: Недвижимость Убуда - это сбалансированный рынок, опирающийся на сильную операционную модель. Здесь разумный выбор местоположения, формата собственности и партнеров по управлению имеет гораздо большее значение, чем краткосрочные колебания рынка".

Инвестиционный потенциал Убуда

В Убуде сформировалась устойчивая местная экономика, основанная на оздоровительном туризме, ретритах, культурных мероприятиях и удаленной работе. Эти факторы обуславливают устойчивый спрос на краткосрочную и среднесрочную аренду, умеренную точку входа для инвесторов и предсказуемую доходность. Попутный ветер на макроуровне, включая постоянный приток туристов (по данным Badan Pusat Statistik (BPS)), денежная и инфляционная стабильность, поддерживаемая Банк Индонезиии четкая правовая база для зонирования и регистрации прав собственности на землю, контролируемая ATR/BPN-дальше укреплять свой инвестиционный профиль.

"Ключевым показателем эффективности для любого инвестора в недвижимость Убуда является предсказуемый денежный поток: валовая доходность 11-15% в год и чистая доходность 8-11%, при условии профессионального управления и надежной структуры собственности".

Движущие силы спроса и основы доходности

Круглогодичный туризм в сочетании с диверсифицированными сегментами спроса - йога-ретриты, культурные фестивали, семьи, экспаты и цифровые кочевники - обеспечивает постоянную заполняемость. Число прибывающих иностранных туристов продолжает расти, по BPS данные.
Убуд предлагает выгодное соотношение цены и стоимости по сравнению с прибрежными районами: Цены на недвижимость в Убуде Бали остаются ниже, в то время как заполняемость зачастую сопоставима.
Сильный фактор образа жизни (велнес, органические продукты, живописные окрестности, искусство) повышает среднесуточную ставку (ADR) и пожизненную ценность клиента (LTV).
Арендованная недвижимость в Убуде (25-30 лет) позволяет вводить меньший капитал; структуры Hak Pakai (для резидентов) и PT PMA подходят тем, кто хочет вести легальный, приносящий доход арендный бизнес.
Макростабильность, включая контролируемую инфляцию и обменные курсы, снижает волатильность операционной деятельности, что подкрепляется политикой Банк Индонезии.

"Инвестиции в недвижимость в Убуде - это не просто игра в аренду, это стратегия увеличения капитала. Готовая недвижимость растет на 6-10% в год, а видовые и эко-ориентированные проекты достигают 12-15%".

Финансовая модель: Контрольные показатели доходности (примерные сценарии)

В таблице ниже приведены типичные инвестиционные показатели для вилл с 2-3 спальнями (25-30 лет), расположенных в 5-20 минутах езды от центра Убуда, с управлением и маркетингом:

Сценарий	ADR (ежедневно)	Занятость	Валовой доход/год	OPEX + управление	Чистый доход/год	Диапазон цен на недвижимость	Валовая рентабельность инвестиций	Чистая рентабельность инвестиций
Консерватор	$120	60%	$26,280	50-55%	$11,800–$13,100	$180,000–$220,000	12-15%	6-7.5%
Базовый уровень	$150	65-70%	$35,600–$38,300	45-50%	$17,800–$21,000	$220,000–$300,000	12-16%	7.5-10%
Премиум	$170-190	70-75%	$43,500–$52,000	42-48%	$22,000–$30,000	$300,000–$420,000	12-15%	8-11%

Примечания:

ADR и заполняемость зависят от расположения, дизайна, качества листинга и работы оператора.
Операционные расходы (OPEX) включают уборку, уход за садом/бассейном, коммунальные услуги, мелкий ремонт и маркетинг. Плата за управление обычно составляет 15-25% от валового дохода.
Первоначальные капитальные затраты (мебель и техника для 2-3 спален) обычно составляют от $20,000 - $40,000.

Высокопотенциальные сегменты

Виллы Scenic Villas с видом на рисовую террасу или овраг: Премии ADR от 10-25%; цена покупки $280,000–$600,000+.
Виллы, ориентированные на отдых с площадками для занятий йогой и спа-центрами: средняя продолжительность пребывания дольше; ADR $170–$220.
Компактные таунхаусы/дуплексы в управляемых сообществах: вход из $150,000–$280,000; низкие эксплуатационные расходы на единицу продукции.
Квартиры с обслуживанием: оптимально подходит для долгосрочной аренды (экспаты, цифровые кочевники); ценовой диапазон $80,000–$180,000.
Семейные виллы (3-4 BR) в пределах 20-40 минут от Зеленой школы: надежная сезонность, ADR $160–$210; диапазон покупки $250,000–$450,000.

Приумножение капитала и стратегия выхода

Стандартное удорожание готовых вилл оценивается в 6-10% ежегодно; скудные, ориентированные на вид активы могут командовать 12-15%.
3-5-летний период владения, в сочетании с реинвестициями в ландшафтный дизайн, освещение или декоративную мебель, может добавить еще 8-12% сверх рыночного роста при перепродаже.
Объекты с правом аренды на срок более 20 лет и полной юридической документацией (зонирование, IMB/PBG, разрешения на эксплуатацию) отличаются высокой ликвидностью.

Факторы риска и стратегии их снижения

Регулирующая: Обеспечение соответствия зонирования землепользования, статуса прав собственности и сертификатов на землю. ATR/BPN.
Рынок: Сезонность и ценовое давление можно компенсировать с помощью управления брендом, омниканального маркетинга и динамического ценообразования.
Финансы: Хеджируйте валютные и инфляционные риски с помощью финансовых моделей, прошедших стресс-тестирование. Отложите 3-5% от стоимости активов ежегодно на техническое обслуживание и капитальные резервы. См. Банк Индонезии для экономических показателей.
Юридический: Закрепление права собственности с помощью правильных структур (Leasehold, Hak Pakai, PT PMA) и официальных соглашений об управлении недвижимостью. Без этого, Безопасные инвестиции в недвижимость на Бали невозможны.

"Золотое правило недвижимости в Убуде: сначала должная осмотрительность, потом депозит. Всегда проверяйте зонирование, сервитуты и разрешения до подписания договора".

Налоги и расходы: Влияние на доходность

Первоначальные расходы:
Налог на передачу имущества (BPHTB): ~5%
Оплата услуг нотариуса/ПАТ: ~1%
Потенциальный НДС: 11%
План для 6-10% общие расходы на закрытие сделки сверх цены продажи.
Текущие расходы:
Услуги по уходу за садом/бассейном/уборке помещений: $200–$300/month для вилл 2-3 BR
Страхование имущества: $400–$900/year
Налоговая регистрация и соблюдение правовых норм:
Следуйте процедурам, установленным ATR/BPN.
Аренда, осуществляемая через компанию PT PMA, должна соответствовать стандартам корпоративного налогового учета; проконсультируйтесь с налоговым консультантом и сделайте перекрестные ссылки BPS данные для определения контрольных показателей стоимости.

Outlook

Базовый сценарий:
Цены на недвижимость в Убуде Бали прогнозируется рост 6-10% ежегодно, поддерживаемый последовательным туризмом (BPS) и контроль инфляции (Банк Индонезии).
Валовая доходность из 11-15%, чистая прибыль из 8-11% достижимо при профессиональном управлении и соблюдении правил владения.
Тенденции рынка включают:
- Расширение проектов, ориентированных на велнес
- Рост числа управляемых сообществ
- Растущий спрос на долгосрочное проживание (экспаты, удаленные специалисты)

"Итог для инвесторов: Покупка недвижимости в Убуде - это хорошо сбалансированная стратегия для получения дохода и роста капитала, где местоположение, структура и операционная дисциплина имеют большее значение, чем краткосрочные колебания рынка."

Юридические аспекты покупки недвижимости на Бали для иностранцев

Иностранные инвесторы могут легально приобретать и использовать недвижимость на Бали, используя несколько утвержденных структур собственности. Ключ к безопасной сделке лежит в соблюдении зонирования, выборе правильной юридической формы собственности, проверке подлинности титула, официальной регистрации сделки у нотариуса (PPAT) и внесении ее в официальную систему земельного кадастра Индонезии, ATR/BPN (Министерство аграрных дел и территориального планирования).

"Иностранные граждане не могут владеть свободным правом собственности (Hak Milik/SHM). Разрешенные законом структуры включают долгосрочную аренду (Hak Sewa), права пользования (Hak Pakai) для резидентов или приобретение через PT PMA (иностранную компанию), владеющую правами HGB или Hak Pakai."

Варианты владения, доступные иностранным покупателям

Тип собственности	Пригодность	Продолжительность/природа	Предоставленные права	Плюсы/минусы	Типичный бюджет
Аренда (Hak Sewa)	Любое иностранное физическое лицо	25-30 лет с возможностью продления	Проживание или сдача в аренду (при наличии необходимых разрешений)	+ Низкая начальная стоимость; - Амортизация по лизингу	$100,000-$300,000 за виллу 2-3 BR
Хак Пакай	Иностранный резидент с KITAS/ITAS	До 30 лет + продление	Проживание или сдача в аренду (с разрешениями)	+ Зарегистрирован в ATR/BPN; - Требуется резидентура	$150,000-$450,000 (минимальное значение может варьироваться в зависимости от региона)
PT PMA (принадлежит компании)	Индонезийская компания с иностранным капиталом	HGB или права Hak Pakai, пока компания действует	Стройте, владейте, эксплуатируйте и сдавайте в аренду на законных основаниях	+ легитимность бизнеса; - учет и соблюдение требований	Установка: $3,000-$7,000 + $1,000-$2,000/год обслуживания

Разрешения на проживание (KITAS/ITAS) выдаются Главным управлением по делам иммиграции; подробности и категории виз можно найти на сайте imigrasi.go.id.
Регистрация прав собственности на землю и проверка зонирования осуществляются через ATR/BPN.
Настройка и лицензирование PT PMA осуществляется через национальную систему OSS/RBA по адресу oss.go.id.

"Аренда Бали против фригольда": Свободная недвижимость (Hak Milik/SHM) недоступна для иностранцев. Безопасными альтернативами являются Hak Pakai для резидентов или HGB/Hak Pakai через PT PMA".

Ключевые документы и юридическая экспертиза для недвижимости на Бали

Свидетельство о праве собственности на землю или здание: SHM, HGB или HP (выдано ATR/BPN) плюс отчет об истории владения.
Соответствие зонированию: Подтверждает, что земля предназначена для проживания, туризма или коммерческого использования.
Разрешения на строительство: PBG (ранее IMB), сертификат на заселение (SLF), соответствие нормам высоты/отступа.
Аренда и доступ: Включает права на проезд, инженерные сети и доступ к ирригационным системам (subak).
Налоговый статус: Нет задолженности по земельному и имущественному налогу (PBB).
Договоры аренды (для арендованного имущества): В договоре должны быть четко указаны срок действия, условия продления, он должен быть нотариально заверен и зарегистрирован в PPAT.
Все документы должны быть проверены через офисы ATR/BPN и кадастровый учет.

Налоги и транзакционные сборы

Зарядка	Типичная ставка/сумма	Когда применимо	Примечания
BPHTB (налог на приобретение)	~5% от кадастровой стоимости или стоимости сделки	При приобретении (аренда/Хак Пакай/ГБ)	Обычно оплачивает покупатель
PPh (налог продавца)	~2,5% от цены продажи	О передаче прав собственности	Сохранено в источнике
НДС	11%	О первичных продажах от застройщиков/компаний	Зависит от статуса продавца по НДС
Нотариус/ПАТ	~0,5-1% от цены или $1,500-$3,000 квартира	Для оформления и регистрации договора	Включает составление договоров, эскроу, передачу прав собственности
PBB (ежегодный налог на недвижимость)	$50–$300/year (property-dependent)	Оплачивается ежегодно	Местный налог на землю и имущество

"Планируйте выделить дополнительно 6-10% к цене покупки на налоги, юридические и административные расходы".

Минимальные пороги инвестиций и требования к иностранным покупателям

Чтобы получить Хак Пакай на индивидуальное иностранное имя, применяется минимальная стоимость недвижимости - как правило, от ~$130 000 до $330 000 в зависимости от типа и местоположения недвижимости. Уточните местные пороговые значения непосредственно у ATR/BPN.
A КИТАС/ИТАС обязательна для получения Hak Pakai; категории виз и процессы продления подробно описаны на сайте imigrasi.go.id.
Для управления арендной недвижимостью в качестве бизнеса иностранцы должны зарегистрироваться в OSS и получить разрешения на размещение/туризм, соответствующие типу актива (вилла, пансион, квартира и т.д.).

Зонирование и эксплуатационная законность

Легальное строительство и аренда возможны только на землях, зонированных под жилую или туристическую застройку.
Действующий PBG подтверждает соответствие здания требованиям. Для краткосрочной аренды требуются отраслевые лицензии, в зависимости от формата.
Объекты недвижимости за пределами соответствующих зон рискуют получить отказ в регистрации права собственности и могут быть подвергнуты штрафам.

"Без подтвержденного зонирования и PBG недвижимость не может считаться "безопасной инвестицией на Бали"".

Пошаговый процесс заключения сделки

Предварительная проверка: Запросите копии свидетельств о праве собственности, истории ATR/BPN, разрешений на зонирование и PBG/SLF.
Письмо о намерениях (LOI) и депозит: Обычно 5-10% хранится в залоге у нотариуса.
Полная проверка: Включает в себя цепочку прав собственности, сервитуты, налоговый статус и соответствие планировке.
Основной контракт (договор PPJB/PPAT): Исполнение, оплата и регистрация ATR/BPN.
При использовании PT PMA: Получите удостоверение личности предпринимателя (NIB) и лицензии через OSS. При использовании Hak Pakai: установите визовый статус через Иммиграция.
Пост-транзакция: Занимайтесь заполнением налоговых деклараций, настройкой коммунальных услуг и лицензированием аренды.

Временные рамки: Приблизительно 4-10 недель, если все документы в порядке.
Бюджет на операционную и юридическую поддержку: $5,000–$12,000включая налоги, нотариуса, переводы и разрешения.

Типичные дополнительные расходы

Юридическая экспертиза: $1,500–$3,000
Перевод документов и апостилирование: $200–$600
Лицензирование размещения/туризма: $500–$2,000
Страхование имущества: $400–$900/year
Бухгалтерские услуги PT PMA: $1,000–$2,000/year

Риски и запрещенная практика

"Внимание: номинальная собственность незаконна".
Структурирование права собственности на фригольд (SHM) под индонезийского "друга" или номинального представителя является незаконным и подвергает покупателя серьезному риску потери активов.

Аренда, до окончания которой осталось менее 15 лет, отличается низкой стоимостью при перепродаже и низкой ликвидностью.
Отсутствие PBG/SLF или надлежащих лицензий на аренду может привести к штрафам или остановке производства.
Нарушение зонирования может привести к отказу в праве собственности или пользования.
Всегда привлекайте сертифицированного нотариуса/ПАТ и проверяйте каждое заявление через ATR/BPN до перевод любых средств.

Скрытые риски и как их избежать

Хотя рынок недвижимости Убуда может предложить стабильность и привлекательные доходы, успех зависит от тщательной проверки. Юридические, технические и операционные проблемы могут привести к снижению доходности и ликвидности, если их не учитывать. Критические зоны риска включают проверку права собственности, соблюдение зонирования, получение разрешений на строительство и эксплуатацию, а также лицензий на аренду - каждая из них должна быть подтверждена через официальные каналы: право собственности на землю и зонирование через ATR/BPN, лицензирование бизнеса (аренда/гостиница) через OSS RBAмониторинг валютных и инфляционных рисков с помощью Банк Индонезии.

Юридические риски: Право собственности, зонирование и структуры владения

Номинальное владение (SHM): Иностранцам не разрешается владеть Hak Milik (freehold). Структурирование собственности через индонезийского номинального владельца является незаконным и грозит покупателю серьезными потерями активов.
Несоответствие зонирования: Несоответствующее землепользование (жилое, туристическое, коммерческое) может привести к отказу в регистрации права собственности и судебным штрафам. Зонирование должно быть проверено через ATR/BPN.
Разрешения на строительство и эксплуатацию: Действующие PBG (ранее IMB) и SLF (сертификат о заселении) необходимы для юридического статуса и страхового покрытия.
Договоры аренды: Нечеткие условия продления, незарегистрированные соглашения и неясные сервитуты (например, подъездные пути) могут поставить под угрозу стоимость и пригодность актива.
Риски PT PMA: Деятельность без надлежащей классификации бизнеса или лицензий на размещение от OSS приводит к несоответствию арендного жилья требованиям и грозит владельцам штрафами.

"Без подтвержденного зонирования, PBG и SLF недвижимость не может считаться безопасной инвестицией".

Строительные, технические и экологические риски

Участки на склонах и в оврагах: Они часто расположены на неустойчивом грунте и подвержены оползням в сезон дождей. Необходимо провести геотехническое исследование и разработать проект подпорной стены.
Дренажные системы и системы Субак: Нарушение традиционных ирригационных сетей Бали может привести к спорам и наводнениям. Правильно спроектированный и утвержденный дренаж обязателен.
Электро- и водоснабжение: Неразмерные соединения PLN и низкая производительность скважин могут привести к увеличению операционных расходов и ухудшению условий жизни.
Качество сборки: Недостатки гидроизоляции и систем MEP часто приводят к дорогостоящему ремонту в течение первых 1-3 лет владения.

"Технический аудит перед покупкой (структура, MEP, дренаж) может сэкономить $5 000-$30 000 только за первый год".

Финансовые и операционные риски

Недооценка операционных расходов: Типичные эксплуатационные расходы на виллу с 2-3 спальнями (сад, бассейн, уборка, коммунальные услуги, износ) составляют $200-$300 в месяц, но значительно возрастают в случае видовой недвижимости или больших участков.
Контракты на управление: Комиссионные в размере 15-25% от валового дохода, а также скрытые маркетинговые или эксплуатационные платежи могут снизить чистую рентабельность инвестиций на 1-2 процентных пункта.
Валютный риск: Доходы могут быть получены в долларах США или МДР, а расходы деноминированы в МДР. Колебания должны быть смоделированы на основе Банк Индонезии данные об инфляции и обменных курсах.
Пробелы в лицензировании: Эксплуатация проката без соответствующей классификации гостеприимства/туризма в OSS может привести к штрафам или принудительному приостановлению деятельности.

Распространенные "подводные камни" в договорах

Никакого залога или депозита: Увеличивает риск потери ваших средств.
Неопределенные FF&E (мебель, приспособления и оборудование): Приводит к спорам во время передачи имущества.
Нераскрытые договоры: Права доступа или орошения могут препятствовать ремонту или использованию.
Отсутствие штрафов и гарантий: Отсутствие в договоре пунктов, касающихся задержек или дефектов, ослабляет вашу правовую защиту.

"Убедитесь, что ваш контракт включает в себя: условное депонирование с PPAT, подробный список оборудования и материалов, условия оплаты по этапам, штрафы за задержку и гарантии после передачи объекта".

Ключевые риски и способы их устранения: сводная таблица

Риск	Индикатор	Как проверить/решить проблему	Сметная стоимость (USD)
Владение номинальным держателем	SHM под именем частного лица	Используйте аренду/Хак Пакай/PT PMA; зарегистрируйтесь в ATR/BPN	Юридический аудит: $1,500–$3,000
Зонирование и PBG/SLF	Несоответствующая классификация землепользования	Запросить выписки из земельного кадастра, карты зонирования; подтвердить соответствие	Notary/PPAT: $1,500–$3,000
Короткий срок аренды	Оставшийся срок ≤15 лет	Провести переговоры о продлении срока действия до 25-30 лет	Ценовая премия: $10,000-$60,000
Аренда/доступ к субаку	Отсутствие официальных дорог и ирригационных прав	Регистрация сервитутов в документах на землю	$2,000–$10,000
Проектирование / Дренаж	Сырость, наводнения	Обследование системы инженерных коммуникаций/дренажа; модернизация	$1,000–$8,000
Склон холма / Геология	Трещины, неустойчивость склонов	Геотехническое исследование; укрепление склонов	$1,000–$15,000
Лицензирование аренды	В OSS отсутствует классификация гостеприимства	Зарегистрируйте бизнес и деятельность через OSS	$500–$2,000
Комиссия по управлению	Фиксированный гонорар + процентное сокращение	Тендерные операторы; включение КПЭ и SLA в контракт	15-25% доходов
Коммунальные услуги (электроэнергия/вода)	Низкое напряжение или низкий расход воды	Модернизация PLN, насосы, резервуары	$600–$4,000

"Ежегодно откладывайте 1,5-3% от стоимости недвижимости на непредвиденное обслуживание. Это сохранит ваш реальный доход".

Структурирование юридически обоснованной сделки

Предварительная проверка перед сделкой: Проверьте документы на право собственности, соответствие зонированию, PBG/SLF, сервитуты и налоговые квитанции.
Эскроу: Депозит 5-10% только после успешной проверки и через заверенного нотариуса/PPAT.
Технический аудит: Оцените структуру, системы MEP, дренаж, тепловые характеристики и риск появления плесени. Для склонов - включите геотехнический отчет.
Четкий и всеобъемлющий договор: Включите график платежей, штрафы за задержку, перечень оборудования и материалов, а также пункт о гарантии на 3-12 месяцев после передачи объекта.
Использование для аренды: Обеспечение регистрации видов деятельности и лицензий через OSS RBA.
Управление валютой: Используйте доллары США для ценообразования, но сохраняйте резервы в пайщиках для проведения операций. Следите за политическими ставками Банка Индонезии и показателями инфляции.

Примерный бюджет установки:

Юридическая и техническая экспертиза: $2,500–$6,000
Нотариус/ПАТ: $1,500–$3,000
Лицензирование: $500–$2,000
Резервный фонд для ремонта: 1.5-3% от стоимости недвижимости в год
Операционный резерв: $200–$300/month для виллы с 2-3 спальнями

"В итоге: структурированная проверка, юридически обоснованное владение и надлежащее лицензирование через официальные системы - это лучшая защита от потери активов и залог стабильной рентабельности инвестиций".

Примеры реальных инвестиций в Убуде

Ниже представлены проверенные реальные сценарии инвестиций в недвижимость Убуда в различных форматах владения и эксплуатации - от классической виллы с правом аренды и бутик-ретрита под PT PMA до резиденции Hak Pakai с частичным доходом от аренды. Показатели доходности отражают фактические тенденции в сфере туризма, основанные на BPS (официальное статистическое агентство Индонезии)макроэкономические условия и инфляция в пределах Банк Индонезии основы денежно-кредитной политики. Правовая безопасность основана на надлежащей регистрации прав собственности посредством ATR/BPN.

"На практике валовая доходность в 11-15% и чистая доходность в 7-11% в Убуде вполне достижимы - при условии правильной структуры собственности, зонирования и управления недвижимостью".

Пример 1: Вилла с 3 спальнями (аренда на 30 лет) - классическая модель аренды

Расположение: Тихий район рядом с рисовыми террасами, в 10-15 минутах от центра Убуда.
Владение: Арендованная недвижимость в Убуде (осталось 25 лет).
Инвестиции: $260 000 на покупку + $20 000 на мебель и технику = $280,000 всего.
Операции: Краткосрочная аренда через профессионального управляющего недвижимостью (комиссия 18%).
Метрики 2025 года: ADR $165; заполняемость 72%; валовой доход ≈ $43,300/год.
Расходы: Коммунальные услуги, уборка, уход за садом/бассейном, мелкий ремонт, маркетинг и управление = 44-46% от дохода.
Результат: Чистая прибыль ≈ $23,000–$24,300/year; чистая рентабельность инвестиций ≈ 8.2-8.7%.
Юридическая хронология: 6-8 недель на полный процесс нотариального оформления/ПАТ и регистрацию в ATR/BPN.

Ключевые факторы успеха:

Живописный и спокойный участок с легким доступом к городу обеспечил премию 8-12% ADR.
Стабильный приток туристов за счет йога-ретритов и фестивалей, что соответствует BPS данные.
Сильные характеристики объявлений: профессиональные фотографии, динамическое ценообразование и многоплатформенный маркетинг.

Вывод из кейса 1: Покупка виллы с 3 спальнями для аренды в Убуде - это надежная модель, обеспечивающая предсказуемый 8-9% чистая рентабельность инвестиций с грамотным исполнением.

Случай 2: Бутик оздоровительного отдыха (6 номеров через PT PMA)

Расположение: Район Тегаллаланг, 20-25 минут от центра города, с видом на овраги и рисовые поля.
Владение: PT PMA с лицензированием отеля через OSS; право собственности зарегистрировано как HGB/Hak Pakai с ATR/BPN.
Инвестиции: Земля + строительство + запуск = $920,000.
Операции: 6 ключей, павильон для йоги, спа-комнаты, многоуровневые оздоровительные пакеты.
Метрики 2025 года: ADR $175; заполняемость 68%; валовой доход ≈ $260,000/год.
Расходы: Персонал, маркетинг, расходные материалы, коммунальные услуги, управление = 56-60% от выручки (уменьшается на 22-28% за счет прямых бронирований).
Результат: Чистая прибыль ≈ $100,000–$114,000/year; чистая рентабельность инвестиций ≈ 10.8-12.4%.
Смягченные риски: Добавлены капитальные затраты в размере $18,000 на проектирование склона и сертификацию SLF перед запуском.

Ключевые факторы успеха:

Диверсификация спроса за счет выездных мероприятий и длительного пребывания вне пикового сезона.
Оператор с опытом работы в сфере велнеса, обеспечивающий рост LTV и RevPAR.
Динамическая стратегия ценообразования в соответствии с инфляционными и валютными показателями Банк Индонезии.

Вывод из кейса 2: Инвестиции в бутик в Убуде через PT PMA могут принести двузначную чистую прибыль, если лицензирование и деятельность соответствуют нормативным стандартам.

Пример 3: Резиденция Хак Пакай с частичной арендой (семья с КИТАС)

Расположение: Южный Убуд, в 15 минутах от международных школ и медицинских клиник.
Владение: Хак Пакай на основании KITAS (вида на жительство), зарегистрированного через ATR/BPN.
Инвестиции: $370,000 для виллы с 3 спальнями "под ключ".
Операции: Владелец занимает 6-7 месяцев в году, остальное время сдается в краткосрочную аренду.
Метрики 2025 года: 200 арендных ночей/год, ADR $170; валовой доход ≈ $34,000.
Расходы: 45-48% выручки; чистая прибыль ≈ $17,500–$18,700; чистая рентабельность инвестиций ≈ 4.7-5.1%.
Стратегия: Снижение стоимости жизни при сохранении доступа к школам и здравоохранению плюс пассивная монетизация активов.

Ключевые факторы успеха:

Низкая конкуренция в сегменте семейных вилл (3-4 спальни).
Правильное зонирование и юридические документы (PBG/SLF) обеспечили внесение в список OTA и право на страхование.
Прозрачное соблюдение налогового и визового законодательства с предсказуемыми операционными расходами, основанными на Банк Индонезии прогнозы.

Вывод из кейса 3: Для семей экспатов Убуд предлагает комфортную жизнь с частичным доходом - консервативный, но устойчивый сценарий.

Пример 4: Двухкомнатная квартира с обслуживанием - долгосрочная аренда для цифровых кочевников

Расположение: В 5-8 минутах езды от кафе и центров совместной работы в центре Убуда.
Владение: Аренда (25 лет).
Инвестиции: $145,000 за полностью меблированную квартиру в управляемом комплексе.
Операции: Ежемесячные в аренду (длительный срок проживания); средняя ставка $1,250/месяц; заполняемость 88%.
Финансовые показатели: Валовой доход ≈ $13,200/год; OPEX 18-22%; чистая рентабельность инвестиций ≈ 7.0-7.5%.
Риски: Зависимость от платформ-агрегаторов и сезонные колебания цен - компенсируется за счет прямых каналов и пакетов "живи и работай".

Пример 4 Вынос: Низкая стоимость и стабильный денежный поток делают этот формат разумным способом диверсификации портфеля недвижимости в Убуде.

Совет профессионала: Для Безопасные инвестиции в недвижимость на БалиНачните с полной комплексной проверки, подтвердите зонирование и регистрацию права собственности с ATR/BPNПриведение прогнозов по аренде в соответствие с макроэкономическими рисками посредством Банк ИндонезииЗаложите в бюджет 6-10% сверх цены покупки налоги и расходы на закрытие сделки. Это гарантирует возврат инвестиций и соблюдение нормативных требований.

Заключение

Убуд продолжает оставаться разумным, сбалансированным направлением как для жизни, так и для капиталовложений. Гармоничный образ жизни, диверсифицированный спрос на аренду и четко прописанная законодательная база делают недвижимость Убуда практичным стратегическим выбором. Спрос поддерживается большим притоком туристов, о чем сообщают BPSСтабильная ценовая конъюнктура, поддерживаемая Банк Индонезиипрозрачные процессы регистрации собственности с помощью ATR/BPN. При правильной структуре собственности и профессиональном управлении типичная чистая прибыль составляет от 8% до 11% в год, а рост стоимости активов готовой недвижимости составляет 6-10% в год.

Вывод для инвестора: Покупка недвижимости в Убуде - это стратегия "доходность + рост капитала" с предсказуемым денежным потоком, отслеживаемыми показателями эффективности (ADR, заполняемость, OPEX) и четкой правовой базой (аренда, Hak Pakai или PT PMA).

Быстрый контрольный список перед инвестированием

Подтвердите зонирование и право собственности: Запросите документы на право собственности и выписки о зонировании из ATR/BPN. Безопасные инвестиции в недвижимость на Бали всегда начинаются с тщательной проверки.
Проведите финансовую отчетность: Выделите еще 6-10% от стоимости недвижимости на налоги и расходы на закрытие сделки. Типичные операционные расходы для виллы с 2-3 спальнями составляют $200-$300 в месяц. Плата за управление недвижимостью составляет 15-25% от валового дохода.
Согласуйтесь с вашими целями: Выберите стратегию чистой аренды (ориентируясь на 8-11% чистой рентабельности инвестиций в недвижимость на Бали) или гибридное использование с частичной занятостью владельца. Проверьте визовые и налоговые последствия (см: Как купить недвижимость на Бали).
Выберите модель владения: Иностранные покупатели могут легально владеть недвижимостью на условиях аренды, Hak Pakai (при наличии резидентства) или через компанию PT PMA. Свободная собственность (Hak Milik) недоступна для неиндонезийцев.
Проведите технический осмотр: Проверьте дренаж, системы MEP, гидроизоляцию и геологию склона. Это может сэкономить $5 000-$30 000 на будущем ремонте.

от 147,16м²

от 32,6м²

ANTA RESIDENCE CANGGU

от 38м²

от 263м²

Готовы двигаться вперед?

Мы предлагаем бесплатная 15-20-минутная консультация чтобы обсудить формат собственности, бюджет и инвестиционные цели.
Основываясь на вашей стратегии инвестирования в недвижимость Убуда, мы подготовим короткий список проверенной недвижимости.
Наша команда будет управлять юридическими и техническими должная осмотрительностьвключая зонирование и проверку права собственности. ATR/BPN.
Мы поможем вам создать Модель доходности и операцийВ том числе прогнозы ADR, RevPAR и OPEX.

Свяжитесь с нами - мы поможем вам найти и проверить подходящую недвижимость, выбрать оптимальную структуру собственности и провести сделку до ее безопасного завершения. Недвижимость в Убуде - это ваш четкий шаг к стабильному доходу и долгосрочному росту капитала.